文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）目前能提供大量收益和上行潜力，受高利率对房地产价值的影响，REITs股价下跌、股息率上升，投资者可低价买入，待利率下降时获得收益，推荐买入Agree Realty、Extra Space Storage和Rexford Industrial Realty三只REITs [1][7] 各公司情况 Agree Realty - 是专注于独立物业的零售REIT，将物业净租赁或地面租赁给受经济衰退和电商压力影响较小的优质零售商，租赁结构使其有稳定租金收入支付股息 [2] - 股息率接近5%，因高利率股价从峰值下跌近25%，250美元投资年股息收入超12美元，而标准普尔500指数基金250美元投资年股息收入仅略超3美元 [2] - 过去十年股息复合年增长率为5.6%，主要增长动力是收购更多创收零售物业，今年预计收购6亿美元物业，调整后运营资金（FFO）预计增长约4%，现有零售合作伙伴有超16.5万个可通过售后回租交易变现的地点，增长空间大 [3] Extra Space Storage - 是领先的自助存储REIT，消费者和企业租赁其自助存储物业产生稳定增长的收入，需求增长使入住率高，可定期提高租金 [4] - 目前股息率为4.5%，因利率上升前股价从峰值下跌超25%，过去十年股息增长近245% [4] - 自助存储行业高度分散，有机会扩大行业领先的第三方管理平台和自有投资组合，还可通过提高租金、扩建和重新开发现有场地以及为第三方开发商提供资金增加收入 [4] Rexford Industrial Realty - 是专注于南加州市场的工业REIT，拥有租赁给各行业租户的仓库和配送物业，因供应紧张和需求高，入住率高，可大幅提高租金 [5] - 目前股息率超3.5%，因高利率股价较几年前峰值下跌超45%，过去五年股息平均年增长率为18% [5] - 除租金增长外，收购表现出色，今年已完成约14亿美元收购，未来三年净营业收入预计增长47%，有足够财务灵活性继续进行增值收购以促进增长 [6]