文章核心观点 文章是Digital Realty Trust在2024年Nareit REIT Week投资者会议上的交流内容，公司介绍自身情况、业务重点及发展战略，分析数据中心行业供需、电力、定价等因素，阐述AI带来的机遇，还提及财务增长算法、降杠杆成果及资本分配计划等内容 [3][4][8] 公司概况 - 公司是拥有20年上市历史的全球最大数字基础设施、数据中心和连接基础设施所有者及运营商，服务六大洲50多个大都市地区的5000家客户，受益于行业长期增长趋势 [3] 业务重点 - 加速企业成本领域业务发展，连续至少三个季度新预订额超5000万美元，上季度新增130个客户 [4][5] - 在超大规模领域，为云计算和人工智能执行项目，上季度签约量创纪录，约50%签约与AI相关 [5][6] - 与诺和诺德基金会、英伟达等有合作，支持企业AI用例 [7] - 优化资金策略，将杠杆率降至5.5倍以下，思考如何有效为增长融资并推动每股FFO加速增长 [8] 行业供需 - 需求端，从本地数据中心向云计算迁移、全球化服务建设及生成式AI等需求不断增加且未耗尽；供给端，发电、输电、供应链、生产插槽、可持续性及邻避主义等因素限制了数据中心容量增长 [9][10] 电力情况 - 公司运营组合电力超2.5吉瓦，另有3吉瓦电力容量分布在50多个大都市地区 [12] - 与公用事业提供商合作，重新分配闲置电力，确保履行对客户的承诺并提供增长容量 [13] - 在弗吉尼亚州劳登县有大量租赁业务，还探索创新方式引入替代电源，如历史上使用过布卢姆电池，考虑天然气涡轮机选项 [14] - 拥有1.4吉瓦风能和太阳能PPA，在可持续发展方面处于领先地位 [15] 定价情况 - 以弗吉尼亚州北部市场为例，电价从每千瓦80 - 90美元反弹至150 - 160美元以上，全球多数主要市场在过去12 - 18个月价格有个位数到两位数增长，且这一趋势将持续 [21][22][23] 开发收益率 - 公司近0.5吉瓦在建项目收益率整体提升数百个基点，超10%，部分项目收益率更高 [24] AI影响 - AI是增量需求的重要驱动力，在大规模连续容量块需求中表现突出，超大规模企业是主要买家，新垂直领域也开始参与，企业用例逐渐增多 [26][27] - 从公共数据集到私有数据集、从消费者AI到企业AI的转变，将为公司带来长期增长机会 [28] 竞争优势 - 公司战略从技术与房地产结合，逐步发展到数据中心连接、服务全客户群体和全球化，规模和范围是关键差异化因素 [29] - 过去的投资虽短期痛苦但长期有益，退出非核心业务，如今这些投资开始产生价值，提升了定价能力 [30][31] 托管和企业业务 - 低于1兆瓦的租赁占年化租金超35%，公司持续投资服务架构、高性能计算和高密度托管，170个数据中心可支持每机柜150瓦功率 [34] - 企业客户寻求全球基础设施解决方案，公司在这方面具有差异化优势，同时不放弃超大规模客户，通过引入私人资本确保长期资金模式 [35][36] - 该业务未受宏观经济放缓和高利率明显影响，各行业需求广泛，数据中心和AI是IT高管优先事项 [37][38][39] 财务增长算法 - 今年正常化收入增长约9%，EBITDA增长约7%，预计可重复 [42] - 稳定的同资本现金NOI增长约4%，约占当前投资组合80%以上，每年约20亿美元以上的开发支出预计带来约2%增长，债务到期影响约1%，综合来看长期正常化增长为中高个位数 [44][45][46] 降杠杆情况 - 去年通过完成多个合资企业，包括稳定资产和开发项目，筹集约50亿美元资本，其中约30亿美元来自资本回收，还补充约20亿美元股权资本 [48] - 今年已处于资本回收指导范围低端，约10亿美元多一点，近期又额外筹集超16亿美元股权资本，累计筹集约26亿美元，目前杠杆率已降至5.5倍以下 [49][50] 资本分配 - 公司认为已完成全球布局关键拼图，不再进行大规模并购，主要是增加现有园区相邻土地容量，投资开发3吉瓦项目，以驱动回报和扩大客户规模 [55][56] 未来目标 - 企业托管0 - 1兆瓦业务实现显著加速增长，提高客户数量、连接性和签约量 [57] - 抓住超大规模AI和云计算机会，增加有吸引力回报的积压订单 [57] - 进一步完善超大规模业务的资金模式，确保业务增长和盈利不受影响 [58]