文章核心观点 - 投资应注重可持续性，避免参与不可持续的投资，如meme股票，推荐关注REITs等具有稳定商业模式和持续分红的投资机会 [1][45][46] 分组1：meme股票投资风险 - GameStop股票在“Roaring Kitty”披露1.75亿美元持仓后周一上涨75%，此前金融分析师曾质疑meme股票复苏，但人类对快速获利的欲望可能导致股价波动 [5][6][7] - 分析师不参与meme股票投资，认为其不可持续，最终会崩溃 [3][8] 分组2：REITs投资优势 - 优质可持续投资应具备持久、可重复的商业模式，REITs基于土地价值，具有投资价值 [9][10] - 优秀REITs会对房产进行战略评估和管理，确保盈利增长和稳定分红 [11][12] 分组3：Realty Income Corporation投资亮点 - 该公司连续30年提高股息，连续106个季度提高股息，月付股息复合年增长率4.3%，收益率5.8% [14] - 公司经营超50年，拥有约1.5万处商业地产，覆盖89个行业，净租赁模式降低风险 [15] - 公司一季度 occupancy率98.6%，租户主要为抗周期企业，资产负债表良好，信用评级A-，流动性近40亿美元 [16][17][18] - 公司估值有吸引力，P/AFFO倍数为13.0x，低于正常的17.5x，预计每股AFFO年增长3 - 4%，总回报有望超10% [19][21] 分组4：Mid - America Apartment Communities投资亮点 - 公司拥有超10万套公寓单元，位于阳光地带州，最大市场为亚特兰大、达拉斯等，资产负债表良好，现金及信贷额度近11亿美元 [22][23] - 公司杠杆率3.6x，95%债务为固定利率，平均到期年限7.2年，有效利率3.6%，正在夏洛特和凤凰城建设647套公寓，预计净运营收入收益率6% [23][24] - 公司平均租金比新供应低300美元，租户优质，新租/租金比22%，低于全国平均，租户平均年薪9万美元 [25][26] - 公司目前股息收益率4.4%，AFFO派息率72%，30年复合年增长率5.4%，金融危机期间未削减股息 [28] - 公司估值低于正常AFFO比率2个点，预计到2026年每股AFFO增长反弹至6%，有望实现超10%的年回报 [31] 分组5：Prologis投资亮点 - 公司为工业REIT，拥有全球优质工业资产，租户包括电商巨头等，70%需求来自电商等非周期性领域 [35][36][37] - 预计到2028年电商渗透率接近30%，电商对仓库空间需求是传统业务的3倍，公司受益于优质地理位置，一季度净有效租赁按市值计价达50%，潜在租金增长超22亿美元 [40][41] - 公司债务融资41亿美元，加权平均利率4.7%，平均期限10年，总债务组合平均利率3.1%，剩余期限超9年 [41][42] - 公司2月股息提高10.3%，目前收益率3.5%，派息率70%，五年复合年增长率12.6%，估值有折扣，分析师预计每股AFFO增长将加速，总回报有望达两位数 [43][44]