文章核心观点 - 公司受益于强劲租赁活动、租赁利差上升和同店净营业收入增长，资金运营和股息支付表现良好，股票价格合理且股息安全，具有投资价值，但存在对购物中心战略集中的潜在风险 [21][20] 公司现状 - 公司一季度从强劲租赁活动中获利，同店净营业收入增长，资金运营前景积极，上调了资金运营预测 [6] - 公司主要拥有购物中心地产，租给以食品杂货为主的零售连锁店，受益于行业健康基本面，同店净营业收入从2023年的2.4%加速至2024年第一季度的3.9% [7] - 公司能够提高租户租金，租赁利差目前比当前入住率高330个基点，反映市场对购物中心空间需求健康，截至2024年第一季度已签约但未开始支付的租约为年度基础租金带来6300万美元增长 [9] 未来展望 - 2024年公司资金运营达2.618亿美元，同比增长10%，若2024 - 2025年利率下降，收购兴趣增加，可能推动后续季度资金运营增长，股息价值和潜力大 [11] - 行业对露天购物中心开发投资少，公司购物中心多以杂货店为核心，同店净营业收入增长前景好，预计未来几年租金持续增长，长期入住率可能改善 [13] - 截至2028年，购物中心供应预计保持平稳 [14] 股息情况 - 公司第四季度将股息提高到每股0.24美元，第一季度股息支付率为62%，过去十二个月支付略低于60%的资金运营，基于2024年资金运营展望计算的支付率为61%，支付率低且波动小，为风险厌恶的被动收入投资者提供价值 [16][17] 估值分析 - 公司将2024年资金运营预测从每股1.54 - 1.58美元上调至1.56 - 1.60美元，当前股价下资金运营倍数为12.3倍，相比 Realty Income 公司，其收益和资金运营质量被市场低估 [19] 潜在风险 - 公司对购物中心战略集中，如2020年疫情揭示了购物中心房地产投资信托模式在疫情期间的潜在弱点 [20]