文章核心观点 - 公司虽业绩表现一般但市场前景积极，股票价格便宜，杠杆使用保守且流动性强，建议买入 [2][21] 公司概况 - 公司于2012年成立，总部位于弗吉尼亚海滩，是一家房地产投资信托基金（REIT），在美国拥有、收购、开发和租赁多元化的办公、零售和多户住宅物业组合 [2] 投资组合 - 公司投资组合包含59处物业，总面积620万平方英尺，分布在弗吉尼亚、印第安纳、佛罗里达等州 [3] - 近一半的净营业收入（NOI）来自零售物业，其余来自办公和多户住宅物业 [3] - 预计收入来源将包括合资企业投资收益 [10] - 公司专注于创建以混合用途社区为主的投资组合，具有3种物业类型的协同效应，拥有270万平方英尺的商业空间、210万平方英尺的A级办公空间、60万平方英尺的零售空间和1151套多户住宅单元，位于核心子市场，未来可通过出售获得资金 [10] 行业展望 - 2024年第一季度零售市场需求超过供应，短期内供应可能受限；美国办公市场一季度表现不一，但需求在改善；今年公寓市场预计供应略过剩，将减缓租金增长并增加空置率 [10] 财务表现 - 过去10年公司收入增长显著，但每股基金运营资金（FFO）有起伏 [13] - 近期租金收入适度增长，调整后基金运营资金（AFFO）下降，同店现金NOI增长更多；过去10个季度年化数据与过去3个财年平均数据相比，租金收入增长10.83%，同店现金NOI增长35.23%，AFFO增长 -13.52%；与去年同期相比，同店NOI仅增长0.43%，租金收入增长10%，AFFO下降6.8% [15] - 截至3月31日，投资组合入住率为94.7%，低于去年同期的97%；零售板块入住率为95.4%，低于去年的98%；办公入住率从2023年第一季度的97%降至2024年第一季度的93.6%，仍高于办公REIT和办公房地产平均水平；多户住宅板块入住率从96%降至95.1% [15] 杠杆与流动性 - 公司61.48%的资产由债务融资，债务与EBITDA比率为7倍，利息覆盖率为2.43倍，债务加权平均利率为4%，流动性强 [17] - 公司债务约16亿美元，投资组合评级为BBB，即将到期的债务不难处理 [17] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.205美元，远期股息收益率为7.19%，派息率为61.88%，股息有良好覆盖，已恢复到疫情前水平 [18] - 公司FFO倍数为9.11，低于投资相同物业类型的多元化REIT平均水平10.39倍；隐含资本化率为6.51%，基于2024年预测，其投资组合出售的加权平均资本化率约为6.9%，按此计算，股票较净资产价值（NAV）溢价13.86%，实际可能大幅折价 [19] 风险因素 - 利率可能比市场预期更长时间维持在高位，因通胀难以很快达到美联储目标 [20] - 公司可能失去两个最大租户，影响短期盈利 [20] - 若资本化率进一步扩大，基于保守假设计算的NAV可能过于乐观，市场可能下调公司股价 [20]