文章核心观点 - 尽管Regency Centers过去一年股价表现不佳，但公司运营结果良好，未来有增长潜力，是长期收益型投资者的有吸引力投资选择 [1][16][17] 公司业绩表现 - 过去一年公司股价表现不佳，下跌7%，而市场上涨11%，当前FFO分析师预估为4.18美元，略高于此前预测的4.15美元，表现不佳由估值压缩而非运营结果不佳导致 [1] - 第一季度运营资金为1.08美元，收入增长14%至3.64亿美元，每股运营资金持平，因物业运营费用增长24%至6300万美元，股份数量因并购增加8%，同店净营业收入增长2.1% [2] - 公司略微上调FFO预测，预计约为4.18美元，各项指标基本符合预测，现金流因多年期租约具有可预测性 [13] 公司业务优势 租户与市场多元化 - 公司租户多元化，无单一租户租金占比超3%，租户质量高，与多家大型连锁超市合作紧密，是其重要交易对手，有助于项目谈判和签约 [4] - 公司业务在关键市场分布多元化，23%在加州、23%在东北部、19%在佛罗里达，可进入高增长和高收益市场，周边消费者收入较高且地区人口密度比全国平均高18%，有利于增加客流量 [6] 租赁业务情况 - 公司租赁业务有优势，年租金平均增长2%，可抵御运营成本通胀并推动净营业收入增长 [2] - 过去一年出租率上升80个基点，店铺出租率上升150个基点至创纪录的93.5%，租金43%来自主力租户、57%来自店铺，业务组合良好 [7][8] 未来增长潜力 - 未来两年有显著增长路径，95.8%的空间已出租但仅92.1%的租约已开始，随着新店铺开业，出租率和租约开始率将趋同，带来额外收入，目前有5000万美元已签约未入住的基本租金，90%将于明年年底实现，预计每股FFO增加超0.25美元，且受益于年租金2%的增长 [9][10] - 过去一年基本租金增长2.7%，新租约和续约租约的混合现金租金利差为8.5%，虽较去年的10.3%有所下降但仍健康，预计将维持高个位数增长 [11] 财务状况 - 公司资产负债表强劲，上季度穆迪将其评级上调至A3，债务与EBITDA比率为5.2倍，处于5 - 5.5倍目标区间中部，股息覆盖率为1.5倍，可通过留存现金流为开发项目提供资金，降低利率风险，债务到期分布合理 [12] 公司估值与投资建议 - 长期利率是公司股价表现的重要驱动因素，若利率稳定或逐渐下降，公司业务增长将推动股价上涨，若投资者预计收益率回升至5%，不建议急于买入 [15] - 公司虽不是最具吸引力的股票，但股息增长故事有吸引力，波动性小且收入增长，股息覆盖率为1.5倍，有能力增加派息，中期FFO预计增长约6%，股息预计至少同样速度增长，4%以上的收益率加上约6%的年增长率有望带来约10%的中期回报，若利率不进一步上升，估值压力将随时间减轻，预计股价将升至约67美元 [16][17] 公司2024年全年指引 |项目|1Q 2024|2024 Guidance|Previous Guidance| | --- | --- | --- | --- | |归属于普通股股东的摊薄后每股净收入|0.58美元|1.96 - 2.02美元|1.87 - 1.93美元| |Nareit运营资金摊薄后每股|1.08美元|4.15 - 4.21美元|4.14 - 4.20美元| |核心运营收益摊薄后每股|1.04美元|4.02 - 4.08美元|4.02 - 4.08美元| |同店净营业收入增长（无终止费用或2020/2021年储备金回收）|2.1%|+2.0%至+2.5%|+2.0%至+2.5%| |某些非现金项目|1027.1万美元|+/- 3200万美元|+/- 3000万美元| |总务及行政费用净额|2412.9万美元|9300 - 9500万美元|9300 - 9500万美元| |净利息费用和优先股股息|5045.1万美元|1.99 - 2.01亿美元|1.99 - 2.01亿美元| |管理、交易及其他费用|616.3万美元|+/- 2500万美元|+/- 2500万美元| |开发和再开发支出|4107.3万美元|+/- 1.8亿美元|+/- 1.8亿美元| |收购|0美元|+/- 4600万美元|0美元| |资本化率（加权平均）|0.0%|+1 - 6.5%|0%| |处置|3050万美元|+/- 1.25亿美元|+/- 1亿美元| |资本化率（加权平均）|6.0%|+1 - 5.5%|+1 - 5.5%| |合并相关过渡费用|256.1万美元|+/- 700万美元|+/- 700万美元| [14]