文章核心观点 - 公司虽季度业绩强劲且数据中心市场持续向好，但股票估值过高，维持持有评级，等待更合适的估值入场 [2][14] 评级依据 - 公司股票价格已达完美定价，上行潜力有限且安全边际较差，但数据中心市场的强劲和杠杆率的下降为股价提供了一定支撑，避免了卖出评级 [2] 收益更新 资本循环 - 公司与Brookfield Infrastructure Partners、Cyxtera Technologies和Digital Core REIT完成一系列交易，解决了与Cyxtera的关系，获得2.77亿美元的四个数据中心权益，并投入5500万美元回购Cyxtera在法兰克福和新加坡数据中心的租约，还行使了购买英国伦敦以外一个数据中心的选择权 [4] - 公司与黑石集团建立了70亿美元超大规模数据中心开发合资企业的第一阶段，包括巴黎和北弗吉尼亚的园区，预计今年晚些时候完成包括法兰克福园区的第二阶段 [5] 季度数据 - 公司投资组合规模环比基本持平，入住率稳定在82%左右，管理层预计到2024年底入住率将提高100 - 200个基点 [6] - 新租约的租金率在每千瓦和每平方英尺的基础上较上一季度显著加速，但续租利差受其他类别中的一个异常值和>1MW细分市场的提前续租影响，排除这两次续租后，第一季度的租赁利差按现金计算约为3% [6] 财务数据 - 总营收环比和同比略有下降，主要是由于租户报销费用降低，但净营业收入因利润率提高而略有增加 [7] - 本季度资金流较低，但核心资金流和调整后资金流均有所改善，派息率维持在70%左右的稳定水平 [7] 估值 - 公司股票的交易价格约为最近四个季度资金流的25倍和调整后资金流的21倍，股息收益率约为3.4%，较公司的净资产价值估计溢价约26% [9] - 公司的净资产价值估计基于未来12个月约31.9亿美元的净营业收入和6.5%的资本化率 [11] 风险与催化剂 宏观因素 - 供应链压力、通货膨胀和利率等宏观因素对数据中心行业的影响相对其他行业较小，但较高的利率会增加非自筹资金的数据中心运营商的资本成本，通货膨胀会对开发成本产生负面影响 [12] - 包括公司在内的一些数据中心运营商已开始在某些地区转嫁价格上涨以抵消不断上升的开发成本，数据中心租约还受益于有时与当地通货膨胀率挂钩的年度递增条款，这些风险对公司来说相对较小，宏观因素也没有太大的上行潜力 [13]