文章核心观点 EPR Properties作为专注于体验式物业的净租赁REIT，在当前环境下虽面临资本成本挑战，但业绩出色 公司各业务板块表现良好，影院业务租金覆盖恢复到2019年水平，非影院业务比2019年增长30% 公司在投资和资产处置上保持谨慎和选择性，未来有提升股票估值的潜力 [3] 公司业务概况 - 公司是专注体验式物业的净租赁REIT，租户包括影院、滑雪度假村、主题公园、Topgolf等知名品牌 [3] - 影院业务租金覆盖水平恢复到2019年水平，非影院业务比2019年高30% [3] 各业务板块表现及前景 影院业务 - 影院业务在经济衰退时表现出色，因人们寻求逃避现实，观影是最受欢迎的户外娱乐活动 [5] - 与疫情前相比，影院收入结构发生变化，人均食品和饮料消费从4.5美元增至近7.75美元，利润率达80%，主要因引入酒精销售 [16] - 尽管电影发行数量因罢工减少，但由于收入结构变化和高利润率的食品饮料业务，EBITDA水平和租金覆盖保持不变 [17] - 主要运营商资产负债表改善，公司将两家最大租户纳入统一主租赁协议，对该业务组合前景乐观 [18][19] - 预计明年票房将达95 - 100亿美元，公司参与票房分成，预计收入将与或超过疫情前 [20] - 公司可能在适当时候出售影院资产以降低风险并增加投资组合多样性 [21] 餐饮娱乐业务 - 人均消费约40美元，Topgolf业务去年同店增长约2%，公司对该市场前景乐观 [23][24] - 公司新开设了达拉斯的Good Surf站立式波浪公园，还有保龄球、Bowlero等多种概念业务 [25][26][27] 滑雪和水上公园业务 - 滑雪业务因季票模式发生重大变化，公司可在11月前根据Epic雪票预测资产表现，且拥有投资级租户Vail [31] - 水上公园业务受降雨影响大，公司有高度可预测的模型评估业绩，但无法控制降雨天数 [32] 投资与收购策略 - 公司在高利率环境下收购资产时高度选择性，机会超过可用资金，注重资产长期可行性和增值潜力 [8] - 倾向参与5000 - 1亿美元的交易，与合作伙伴建立关系协议以获取更多投资机会，并支持现有客户增长 [10] 公司财务状况与策略 - 公司一直将债务与EBITDA比率控制在5 - 5.6，保持投资级评级，疫情后迅速恢复该评级 [34] - 疫情后将AFFO派息率调整至70%，2023年因延期支付降至60%，释放自由现金流用于投资 [35] - 公司有1亿美元信贷额度未使用，银行有现金，今年可进行2 - 3亿美元投资而无需进入资本市场 [36] - 今年债务到期1.36亿美元，2025年到期3亿美元，均可轻松偿还 [37] 股票估值与提升计划 - 公司股票目前以8 - 8.5倍AFFO交易，较同行有30% - 40%折扣 [41] - 公司计划适时剥离影院资产，认为该业务市场正在复苏，剥离可创造价值 [42][43] - 若实现2倍市盈率提升，总股东回报率可达30% - 35%，且当前股息率超8% [44] 其他业务相关 - 公司有小型教育投资组合，正在考虑出售 [59] - 公司对 pickleball 业务持谨慎态度，认为其进入门槛低，空间利用效率不如Topgolf [65]