文章核心观点 - 普洛斯（Prologis）是全球最大的工业房地产投资信托基金，近期股价大幅下跌致公司被低估 虽行业面临挑战但有潜在投资机会 公司有诸多优势且风险回报比佳 给予“强力买入”评级 [1] 普洛斯股价近期表现 - 过去五年受疫情后工业地产需求激增推动股价强劲增长 2022 年市场情绪因美联储加息和供需前景变化而改变 [2] - 2024 年至今股价下跌约 17.5% 是所选工业地产 REITs 中表现最差的 [2] 工业地产行业面临的困境 - 2022 年年中以来市场状况变差 2022 - 2023 年净完工量高和高利率环境使空置率升至 6.2% 创 2015 年以来新高 [3] - 2024 年第一季度净完工量连续第七个季度超 1 亿平方英尺 工业地产净吸纳量降至 2012 年以来最低的 1570 万平方英尺 [3] - 持续的通胀和高利率使客户专注成本控制 决策延迟导致租赁量下降 未来几个季度净吸纳量仍面临压力 [4] 看好普洛斯的原因 市场状况即将转变 - 2024 年第一季度供应方面有积极趋势 工业地产建设开工量在 2022 年第三季度达到约 1.75 亿平方英尺的峰值后持续下降 [6] - 普洛斯预计空置率今年达到峰值后下降 2025 年完工量将比 2023 年低约 64% [7] - 尽管市场环境不佳 公司预计未来三年租金仍将实现正增长 去年全球租金增长率在 6% - 7% 预计 2024 - 2026 年复合年增长率为 4% - 6% [9][10] - 需求受人口增长、家庭收入增加和电子商务重要性上升等长期趋势支撑 [11] 具有增长前景的顶级企业 - 普洛斯是最大的工业 REIT 和标普 500 指数成员 业务规模大 拥有 12 亿平方英尺物业 分布在四大洲 全球约 2.8% 的 GDP 流经其配送中心 [13] - 截至 2024 年 3 月 occupancy 率为 97.0% 截至 5 月底降至 96.0% 符合管理层对 2024 年的预期 [13] - 核心业务有增长机会 拥有或控制约 12000 英亩土地 可开发约 2.25 亿平方英尺 代表约 380 - 390 亿美元的总投资 [14] - 还有能源、存储、电动出行等其他增长路径 为客户提供一站式服务 [14] - 为全球领先企业服务 资产对租户至关重要 其配送中心使 2.7 万亿美元的商品经济价值高效流动 [15] - 竞争优势、管理效率和行业领先地位体现在高于平均水平的核心每股 FFO 和股息复合年增长率上 目前股息远期收益率约为 3.3% [16] 坚如磐石的资产负债表 - 普洛斯拥有 A 级资产负债表 加权平均债务期限为 9.3 年 固定费用覆盖率为 7.6 倍 债务结构以固定利率为主 [18] - 债务到期日程安排合理 2024 年和 2025 年到期债务可忽略不计 目前债务加权平均利率为 3.1% 远低于市场水平 [18] 估值情况 - 2024 年至今股价大幅下跌使估值倍数与业务基本面和长期现金流产生脱节 [19] - 目前前瞻性 P/FFO 倍数为 20.2 倍 此前股价下跌前在 24.0 - 25.0 倍之间 考虑到公司诸多优势 市场反应过度 低估了公司价值 [19] - 假设无重大不利变化 公司倍数升至至少 24.0 倍是很现实的情景 意味着较当前价格有近 20.0% 的上涨空间 [20] 总结 - 工业地产行业虽面临挑战但有投资机会 普洛斯作为领先的工业 REIT 有广泛增长前景、强大资产负债表和相对有吸引力的估值 [22] - 市场状况即将转变 普洛斯将在供需关系日益有利的行业中运营 市场低估了公司长期增长、产生现金流和推动全球物流发展的能力 [22]