文章核心观点 - Realty Income虽规模大、分红优且估值低，但因规模和资产质量问题，并非最佳REIT，Agree Realty、VICI Properties和Essential Properties Realty Trust表现或更优 [2][9][13] Realty Income情况 - 连续30年每月分红增长，不受互联网泡沫破裂、金融危机和疫情影响 [1] - 规模大、多元化程度高、资产负债表评级为A，当前估值处于历史低位，股息率近6% [9] - 存在两大问题，一是规模大导致规模不经济，影响增长前景；二是为扩大收购渠道涉足不擅长领域，致投资组合质量下降 [9][14][23] Agree Realty情况 - 规模适中利于增长，过去十年回报远超Realty Income [2] - 资产更安全，杠杆率更低，未来几年债务到期少，预计未来总回报更高、风险更低 [23] VICI Properties情况 - 专注赌场物业的最大净租赁REIT，上市后表现超Realty Income [10] - 虽风险略高，但疫情期间仍保持更快增长和更高租金收缴率，房地产对租户至关重要 [17] - 具有三大优势，租金随CPI增长，租约强，专注赌场投资受规模影响小，预计长期持续快速增长 [24] Essential Properties Realty Trust情况 - 专注中小市场公司，业务模式独特，上市后总回报远超Realty Income [18][20] - 租约结构带来高回报和低风险，疫情期间策略经住考验，预计未来增长持续领先 [12][21]