文章核心观点 - 房地产投资信托公司过去几年艰难，股价五年下跌约20%，但上调年度指引或预示未来向好，当下是买入股票的黄金时机 [1][7] 近期困境 - 过去几年利率飙升，公司房产内在价值下降，因商业地产按资本化率估值，利率上升导致资本化率上升 [3] - 公司以较低资本化率购买的房产贬值，影响股价，但加息似已结束，若美联储降息，资本化率或下降、房产价值或上升 [4] 上调预测 - 公司将投资新房产的金额从20亿美元提高到30亿美元，原因是投资环境改善，尤其在欧洲，一季度欧洲初始加权平均现金收益率为8.2%，高于整体的7.8% [5] - 公司将调整后运营资金预测上调至每股4.15 - 4.21美元，此前为4.13 - 4.21美元，预计同店租金增长约1%，入住率超98%，业务前景持续稳定 [12] 股票为何可能好转 - 过去几年公司股票表现不佳与利率上升有关，公司拥有抗衰退和电商的零售物业组合，还拓展到工业和博彩物业 [9] - 资本化率与价格销售比或市盈率相反，数值越低房产越贵，利率上升时房产价值因债务成本增加而下降，导致资本化率上升 [10] - 从房产估值看，当前利率环境下公司最糟糕时期可能已过去，且公司继续以较高资本化率投资新房产 [11] 运营情况 - 公司业务运营稳定，虽红龙虾餐厅存在潜在破产问题，占合同租金的1.1%，但上调指引表明公司应对问题及整体投资组合表现良好 [13] - 公司采用长期三重净租赁，租户负责水电、物业税和维护，降低公司意外成本增加的风险 [15] 投资吸引力 - 公司受追求收益投资者青睐，有可观收益率和月度股息支付 [16] - 基于公司指引，调整后运营资金预计约4.20美元，远期股息支付约3.15美元，股息有保障且有增长空间，若未来几年美联储降息，资本化率或下降，利好公司房产价值和股价 [6]