文章核心观点 - 文章介绍八家A级房地产投资信托基金（REITs）的质量和价值评分，重点推荐 Realty Income 和 Mid - America 两家 REITs，认为它们质量和价值评分高，具有投资价值 [32][34] 八家A级REITs整体情况 - 利用 FactSet 数据自动评估 REIT 质量和价值评级，质量公式基于盈利、股息和资产负债表强度等基本面 [32] - 多数 A 级 REITs 估值得分高，综合得分高于平均水平，A级评级体现其资产负债表财务实力强 [34] Realty Income情况 - 评级为 A3（穆迪）和 A -（标普） [35] - 因欧洲债务成本低110 - 120个基点，Q1 - 24超半数投资（约3.23亿美元）在欧洲和英国，初始加权平均现金收益率8.2% [36] - 上调2024年盈利指引下限，预计每股运营资金（FFO）4.15 - 4.21美元，投资指引从20亿美元增至30亿美元 [36] - 价值评分97（满分100），当前市盈率为13.1倍，与金融危机和新冠疫情时相当，远低于正常范围17.6倍 [36] - 是唯一获 A 级评级的净租赁 REIT，资产负债表强，有超8.25亿美元年化自由现金流用于投资，首年投资利差超340个基点 [40] - 2024年债务到期规模4.69亿美元，总流动性约40亿美元，资产负债表债务风险小 [40] - 分析师预计2024和2025年调整后运营资金（AFFO）增长4%，预计年回报率25%（股息收益率5.9% + 增长4% + 价格升值） [43] Mid - America情况 - 评级为 A3（穆迪）、A -（标普）和 A -（惠誉） [44] - 是四家获 A 级评级的公寓 REIT 之一，资产负债表良好，流动性11亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率3.6倍 [45] - 约95%债务为固定利率，平均到期期限7.2年，有效利率3.6%，6月有4亿美元债务到期，下一次到期在2025年 Q4 [45] - Q1 - 24重申全年核心 FFO 指引中点，将全年范围收紧至每股8.70 - 9.06美元 [47] - 有稳定盈利和股息记录，长期股东回报超公寓同行平均水平，5年、10年、15年和20年复合年总股东回报率分别为6.9%、10.2%、12.9%和11.8%，同行平均为1.3%、7.0%、12.8%和9.7% [47][48] - 价值评分95（满分100），当前市盈率16.9倍，金融危机时10.0倍，新冠疫情时15.0倍，正常范围18.2倍 [49] - 分析师预计2024年盈利增长 - 4%，2025年 + 2%，2026年 + 6%，需求稳定，入住率高 [51] - 股息收益率4.3%，预计年总回报率15% [53]