文章核心观点 - 未来几年REITs将大幅抛售，应淘汰脆弱公司，为即将到来的风暴做准备 [2][3] 什么使REITs脆弱 - 资产负债表混乱，负债高、可变利率债务过多和/或EBITDA薄弱 [4] - FFO增长预测疲软，且资产负债表混乱 [4] - 股息不安全，或收益率和股息增长远低于平均水平 [4] - 从Price/FFO和/或相对于公平价格的溢价来看被高估，或被过度卖空，尤其是与上述情况同时出现 [4] 11家符合多项脆弱标准的REITs Veris Residential（VRE） - 债务比率近两倍于行业平均，Debt/EBITDA是行业平均5倍，8.8%债务为可变利率 [18] - 预计FFO增长超平均，但债务负担重，改善作用不大 [18] - 股息支付差，收益率1.57%，过去12个月股息较4年前大幅下降 [18] - 股价高，Price/FFO为28.8倍，高于目标买入价91.1% [18][19] Braemar Hotels and Resorts（BHR） - 市值0.220亿美元的微型股，债务比率89%，31.1%债务为可变利率 [19] - 2024年预计FFO增长27.8%，但2023年FFO低，部分增长用于支付债务利息 [19] - 股息收益率6.76%，派息率30%，但股息不可靠，恢复后仍低于疫情前1/3，股息得分低于REIT平均 [19][20] - Price/FFO为7.9，短仓比率7.29%，股价高于目标买入价86% [20] Saul Centers（BFS） - 市值12.5亿美元的小型股，债务/EBITDA在行业最弱，债务比率最高，可变利率债务负担第二重 [20] - 2024年预计FFO增长为零，资产负债表不适合投资 [20] - 股息安全评级为D-，收益率6.42% [21] CBL Properties（CBL） - 市值0.730亿美元的小型区域购物中心REIT，债务比率85%，16.8%债务为可变利率（行业平均10倍） [8] - 今年预计FFO增长为负，高债务与FFO萎缩组合令人担忧 [8] - 股息有吸引力，但Seeking Alpha Premium评级为D，公司成立时间短，无法计算代表性股息增长和得分 [8] - 股价便宜，Price/FFO为3.6倍，但仅低于目标价3.9%，且被大量卖空 [8] Global Net Lease（GNL） - 净租赁REIT中Debt/EBITDA最差，债务比率第二差，可变利率债务超行业平均5倍 [9] - 预计FFO增长基本持平，为0.9% [9] - 收益率14.45%，股息得分12.79，但派息率110%，股息安全评级为F，2023年Q4已削减股息 [9] - Price/FFO为7.8，高于目标价8.7%，卖空约为行业平均两倍 [10][23] SL Green Realty（SLG） - 拥有曼哈顿标志性办公楼，债务比率59%高于行业平均，Debt/EBITDA为15.3，仅两家同行更差 [11] - 预计FFO收缩33.2% [11] - 收益率略高于美国国债无风险利率，2022年和2023年12月已削减股息，虽股息得分高于行业和REIT平均，但FFO若崩溃，难避免进一步削减 [11] - Price/FFO高于行业平均，被认为高估8.4%，高于NAV20.6%，是行业中卖空最多的，股价低于10年前一半 [11][12] Uniti Group（UNIT） - 市值0.780亿美元，是最小的手机信号塔REIT，债务比率81% [13] - 若FFO按预计下滑25.9%，Debt/EBITDA健康状况难维持 [13] - 收益率18.38%，FFO可能大幅下降，股息可能随时削减 [13] - 股价便宜，Price/FFO为5.5倍，卖空者施加轻微压力，Hoya Capital认为是便宜货，股息削减后可考虑回购 [13] Farmland Partners（FPI） - 债务比率34%尚可，但债务/EBITDA为14.7，远差于行业平均10.9，可变利率债务为平均两倍 [26] - 2024年预计FFO与2023年持平 [26] - 股息收益率2.18%低，虽股息增长率22.5%，但股息得分未达REIT平均，股息安全评级为F，有削减风险 [26] - 股价全面高估，Price/FFO为43.0倍，高于目标价34.1%，卖空严重 [32] Clear Channel Outdoor Holdings（CCO） - 市值0.670亿美元的小型广告牌REIT，债务比率92%，31.2%债务为可变利率，债务/EBITDA为13.4，压制收入 [33] - 今年FFO预计略有改善，但仍为负，各项数据远差于行业平均 [33] - 不支付股息 [33] - FFO为负，Price/FFO和目标价无法计算，股票被大量卖空，对股价形成强大阻力 [34] Presidio Property Trust（SQFT） - 市值0.010亿美元的微型REIT，拥有多种物业，债务比率74%，债务/EBITDA为45.3 [35] - 预计2024年FFO显著改善，但仍为负 [35] - 今年年初停止支付季度股息 [35] Industrial Logistics Properties Trust（ILPT） - 市值0.260亿美元的微型股，由RMR Group外部管理，债务比率86%，Debt/EBITDA为16.0，可变利率债务负担52.8% [29] - 预计FFO增长16.7%，但需多年改善资产负债表 [29] - 股息安全评级为A，但收益率1.01%低，2022年年中股息削减至每季度1美分后未变 [30] - Price/FFO为8.0倍，仍高估9.1%，卖空者不感兴趣 [30]