文章核心观点 - 工业物流地产信托（ILPT）因过度杠杆、高利率和治理问题，股价大幅下跌，虽交易价格低于账面价值且有一定租金增长，但鉴于治理结构不佳，难以让人放心投资 [2][4] 关于数字 - 公司6500万股以每股近4美元交易，市值仅2.5亿美元，远低于6.43亿美元的股权价值，较账面价值有近4亿美元折扣 [4] - 公司47亿美元的房产产生4.5亿美元年收入，毛租金收益率近10%，考虑股权折扣后超10% [4] - 2021年利率极低时，公司股价在25美元左右，股权较账面价值溢价约10亿美元，如今股价主要是对低利率的看涨期权 [4] - 公司经理RMR的长期管理合同及激励措施与市场标准不太相符 [4] - 公司股价从去年秋季的1美元多低点翻倍，2027年前无债务到期，投资该公司主要是押注利率下降 [4] 工业与物流信托的事实 - ILPT是美国房地产投资信托基金，拥有400多处工业和物流地产，可出租面积超6000万平方英尺，业务覆盖39个州，夏威夷贡献近30%租金收入 [8] - 公司报告显示入住率99%，加权平均剩余租赁期限约8年，下一次债务到期在2027年 [8] - 公司投资组合分为大陆和夏威夷两部分，大陆组合185处房产贡献72%租金，夏威夷226处房产贡献28%租金 [8] - 约三分之二收入来自仓库和配送物业，近30%来自土地租赁，其余来自轻工业制造，联邦快递是最大租户，贡献29%租金，亚马逊贡献超6% [8] - 2022年初公司收购蒙茅斯房地产投资信托，40亿美元交易使资产负债表杠杆大幅增加，交易宣布时股价20美元，年底降至3美元 [8] 现状如何 - 2月公司租金收入增长近13%至4.37亿美元，费用3.08亿美元，利息费用2.88亿美元，净亏损1.08亿美元，GAAP每股亏损1.65美元 [7] - 资产负债表显示总资产56亿美元，主要是房地产，由44亿美元债务和应付款融资，有效利率约6.5%，股权11.6亿美元，普通股权益6.7亿美元 [7] - 公司因过度杠杆、浮动利率和治理不善受影响，2023年停止收购活动，仅处置2500万美元资产，调整后正常运营资金仅3100万美元 [7] - 公司宣布每股季度股息1美分，年现金流出200多万美元 [7] - 4月公司公布第一季度业绩，租金收入增长不到2%至1.12亿美元，运营资金从去年同期近800万美元增至900多万美元，成本节约被季度利息费用增加至7300万美元抵消 [7]