文章核心观点 - 公司是优质REIT，有高入住率、租金上涨和优质承保系统，虽受利率影响但业绩积极，更新全年展望，股息表现好，估值有上行潜力，宏观条件改善或带来两位数回报，但价格易受利率变化影响 [29][32][38] 公司概况 - 公司是房地产投资信托，业务覆盖美国多地区，有优质公寓社区组合，为股东提供多元化多户房地产投资体验 [17] - 公司总市值约164亿美元，有超10万套公寓单元，业务集中在美国“阳光地带”，亚特兰大占总组合12%，达拉斯占9.6% [18] 运营策略 - 公司评估居民收入和工作细节确定居民组合，降低租金拖欠风险，通过分析发现多数居民受雇于医疗保健领域，还衡量居民平均收入、租金占比和年龄等确保续租和长期收入稳定 [1] - 公司专注“阳光地带”，当地人口增长助其增加收入、提高入住率和现金储备，高生活成本地区住房难负担使更多人迁至公司运营地区，搬出买房人数降至12.9% [10] 财务状况 盈利情况 - 第一季度营收同比增长2.8%至5.43亿美元，FFO每股2.22美元与上年持平，核心FFO每股自2020年以来年均增长6.7% [32] - 平均有效租金每单元上涨1.5%，同店收入增长1.4%，公司更新全年展望，每股收益从4.45 - 4.85美元提高到4.66 - 5.02美元 [33][34] 资金情况 - 公司有5460万美元现金及等价物，当前有五个社区在建，完工后超1970个单元，总投资约6.47亿美元 [3][33] 债务情况 - 近95%债务为固定利率，保护公司免受利率波动影响，债务到期安排良好，2027年前无重大债务到期，信用评级A - 2，债务加权平均到期时间7.2年优于行业平均 [24][28] 股息情况 - 最新季度股息每股1.47美元，当前股息收益率4.3%，过去四年平均3.1%，连续13年增加派息，FFO覆盖股息151% [35] - 过去十年股息复合年增长率约7.25%，三年为12.33%，初始投资1万美元，假设每月定投500美元且股息再投资，2015年股息收入511美元，2023年增至4094美元，持仓价值超11万美元 [35] 估值与前景 估值 - 公司当前市AFFO率16.75倍，低于过去四年17.5 - 21.3倍平均范围，华尔街平均目标价139.47美元，最高154美元，最低124美元 [36] - 通过股息贴现模型估算公司每股公允价值147美元，较当前有超7.5%上行潜力，结合股息有两位数回报机会 [27] 前景 - 通胀降温、劳动力市场松动或使年底降息，降息降低公司借贷成本，当前长期债务39.8亿美元高于去年12月的36亿美元 [37] - 购房与租房成本差距扩大，租房在多数美国大城市更实惠，或增加公司租客、提高入住率和收入 [37] - 若利率“更高更久”不下降，公司股价可能横盘或下跌，还可能导致扩张和新开发延迟 [38] 市场对比 - 2024年预测需求驱动因素方面，公司市场在人口增长、家庭形成和就业增长上表现优于REIT同行市场 [2]