文章核心观点 - 电商发展使零售商意识到全渠道策略重要性，实体零售需求回升但新开发不足，零售租赁环境向好但成本影响收益，提高租户留存是关键，公司对购物中心REITs维持中性权重并精选相对赢家 [1][2] 电商对实体零售的影响 - 2000年代起电商兴起，曾被认为会导致实体零售消亡，但疫情后零售商发现全渠道策略的必要性 [1][2] - 2001 - 2023年美国电商销售额占比从超1%增至超15%，但实体店仍是最盈利的销售渠道 [2] - 以Target为例，线上销售占比从2019年的约9%增至2023年的18%，但97.4%的销售仍通过实体店完成，且2023年该比例高于2019年 [1] - “数字原生”零售商开始开设实体店，以增加销售渠道、降低成本等 [11] 实体零售市场供需情况 - 需求方面，2024年预计是实体零售店开业数量连续第三年超过关闭数量，零售租赁环境处于近年来最强水平，续租价差去年达两位数，未来租金有望保持增长 [1][4] - 供给方面，过去十年新零售开发乏力，2022和2023年行业仅开发0.3%的现有供应，预计未来仍将维持低水平，且过去五年约1.55亿平方英尺零售空间被拆除，实际供应可能萎缩 [12] 零售REITs收益情况 - 尽管租金增长强劲，但2023年利息费用大幅增加且2024年将继续上升，“经常性”资本支出居高不下，导致调整后运营资金（AFFO）每股增长受限 [1] - 零售REITs常强调新租约的毛租金水平，却未提及相关成本，降低经常性资本支出的关键是提高现有租户留存率 [1] 租户相关情况 - 以Bed Bath为例，其租金低于市场水平，破产后房东能以25 - 30%以上的租金涨幅重新出租，但新租户装修期间（12 - 18个月）会造成租金损失，2024年仍将是不利因素 [5] - 提高现有租户留存率是应对挑战的可行途径，续租虽租金涨幅小，但无租户空置期，经纪佣金低，租户装修预算支出少，净有效租金涨幅可能更高 [15] 行业案例分析 - Brixmor（BRX）过去十年升级和重新定位全国购物中心组合，物业数量从518个减至359个，多项指标改善，平均租金自2015年以来上涨34%，但股价低于2015年底，市场未充分认识其努力 [13] 投资策略 - 公司对购物中心REITs维持与RMZ一致的权重，采用“精准射击”方法选择相对赢家 [1] - 投资关注因素包括：布局全国增长最快的地区，如阳光地带；专注于高收入郊区的必需型购物中心；有高回报的再开发项目及支持投资的资产负债表 [17] - 截至5月31日，公司对购物中心REITs略低配，因预计经常性资本支出将维持高位，零售REITs现金流增长不足 [18]