文章核心观点 - SL Green Realty Corp.的优先股正在显示出严重的财务压力,交易价格远低于清算优先权价值,而且由于曼哈顿市场租金大幅下降,其收入也受到了很大压力 [1][2][3] - 公司目前仍在支付股息,但面临着巨大的危险,因为重新开发的范围可能不大,成本也可能与全新开发的成本相似 [1][2][3] - 公司正处于一个危险的阶段,只有一小部分资产可能从债权人的信任和住宅市场的大幅升值中获益,这是一个重大的纽约押注 [2][3] 根据目录分别总结 租赁到期情况 - 未来10年左右,每年都会有大量租约到期,需要续租或重新签约,租金必然会下降 [4][5][6] - 取代空置的新租户明显获得了很强的议价能力,租金大幅下降 [6] 可用办公空间 - 2019年时可用空间有所下降,但现在正在增加,反映出办公市场供给过剩,公司深受其害 [7] 财务状况 - 公司收入和利润正受到很大压力,优先股股息可能难以维持 [8][9][10][11] - 利息支出可能会上升,因为20%的债务将于2024年到期,需要重新融资 [9] - 公司正依赖于债权人的支持,才能维持经营和股息支付 [22][23][24] 重新开发计划 - 公司计划将约10-20%的办公物业改建为住宅,以获得更高的租金收益 [17][18][19] - 改建成本较高,但可能带来不错的投资回报,有助于缓解公司的财务压力 [16][19] - 改建计划标志着公司的一种妥协,但如果顺利实施,可能会大幅改善公司的处境 [18][20] 风险因素 - 2025年还有大量债务到期,利息支出将继续上升 [21] - 如果公司无法渡过难关,其资产抛售可能会对整个纽约商业地产市场造成连锁反应 [23][24] - 优先股相比普通股有一定的保护,但仍存在较大的下行风险 [25][26][27]