公司概况 - Camden Property Trust 是一家成立于1993年的房地产投资信托基金（REIT），总部位于德克萨斯州休斯顿，专注于多户公寓社区的管理和运营 [2] - 公司拥有171个社区，共计58,061套公寓，分布在9个州，其中德克萨斯州和佛罗里达州的资产分别贡献了24.7%和19.6%的净营业收入（NOI） [3] - 公司投资组合中，38%为A类物业，62%为B类物业，平均物业年龄为15年，60%为低层建筑，其余为中高层建筑 [10] 财务状况 - 2024年同店NOI预计增长0.5%，租金收入预计增长1.5%，FFO目标中值为每股6.69美元，低于2023年的6.77美元 [7] - 公司拥有12亿美元的循环信贷额度，到期日为2026年8月，并可选择额外增加5亿美元额度，截至第一季度末未使用该额度 [8] - 公司债务结构良好，2024年到期债务占总债务的8.16%，2025年无到期债务，2026年到期债务占14.74% [8] - 2023年CEO薪酬为690万美元，占当年NOI的0.72%，董事和高管总薪酬占2023年NOI的2.67% [14] 运营表现 - 2023年加权平均入住率为95%，同比下降100个基点，平均月租金同比增长5.31%，推动同店NOI增长 [15] - 2023年租金收入增长11.91%，同店NOI增长26.14%，AFFO增长12.72% [15] - 2024年第一季度租金收入同比增长1.31%，同店NOI增长2.3%，AFFO同比增长0.065% [15] 投资与开发 - 自2011年以来，公司通过收购、开发和重新定位投资了76亿美元，创造了11亿美元的价值，新增41个社区和超过1.2万套公寓 [11][12] - 2024年第一季度，公司已投入7亿美元用于重新定位，9000万美元用于重新开发，1000万美元用于重新利用 [21] - 公司计划对10至15年的中高层建筑进行升级改造，涉及近2000套公寓 [7] 市场与行业 - 2024年预计将有44万套新公寓进入市场，约90万套正在开发中，这可能抑制租金增长 [11] - 中西部和东北部市场的供需动态保持平衡，预计将支持租金增长，而其他市场可能面临几个季度的负租金增长 [11] - 奥斯汀、达拉斯和纳什维尔等市场拥有最高的就业增长预期，这些市场贡献了公司16.8%的NOI [11] 估值与股息 - 公司当前季度股息为每股1.03美元，远期收益率为3.86%，派息率为68.63% [17] - 公司AFFO收益率为5.62%，FFO倍数为15.85，略低于同行 [9][17] - 公司隐含资本化率为6.14%，较2024年预测的多户公寓平均资本化率6.03%略有折扣 [17] 信用评级与杠杆 - 公司获得穆迪A3评级，惠誉和标普均为A-评级 [16] - 公司资产中39%通过债务融资，债务/EBITDA比率为3.9倍，90.7%的债务为无担保债务，84.9%为固定利率债务，加权平均利率为4.2% [16] - 利息覆盖率为7倍，显示出较强的偿债能力 [16]