文章核心观点 - 公司对Orion Office REIT Inc.给出卖出评级，因其入住率下降、出售空置房产收入不足以偿债、资金运营恶化、债务与EBITDA比率高 [6][22][24][25] 公司现状 - 租赁活动并非公司最差表现 [3] - 公司购买两支低价股票但为价值陷阱，预计中期无法实现价值，不过潜在资产净值会随时间增加 [4] - 公司Q1-2024展示900万平方英尺办公组合投资级入住率高，租户多元化，租金收取无问题 [11][12] - 从债务与总账面价值看资产负债表尚可，但债务到期期限短，加权平均利率接近6%，规划欠佳 [12] 财务数据 债务资本结构 |项目|比例|利率|2024年3月31日余额（千美元）| |----|----|----|----| |非合并合资企业债务的按比例份额|0.7|5.19%|27,332| |应付抵押贷款|2.9|4.97%|355,000| |总担保债务|2.7|4.99%|382,332| |总无担保信贷安排循环额度|2.1|8.66%|116,000| |未偿还本金总额|2.6|5.84%|498,332|[5] 股价与目标价 |日期|3/31/23|6/30/23|9/30/23|12/31/23|3/31/24|6/12/24| |----|----|----|----|----|----|----| |收盘价|6.70|6.61|5.21|5.72|3.51|3.43| |目标股价均值|10.00|8.00|8.00|8.00|8.00|/| |目标股价中值|10.00|8.00|8.00|8.00|8.00|/| |目标股价高位|10.00|8.00|8.00|8.00|8.00|/| |目标股价低位|10.00|8.00|8.00|8.00|8.00|/| |目标股价（估计数）|1|1|1|1|/|/| |买入数量|1|1|1|1|/|/| |持有数量|1|1|1|1|1|/| |净资产价值/股均值|14.56|12.81|12.81|12.81|12.22|12.22| |净资产价值/股中值|14.56|12.81|12.81|12.81|12.22|12.22| |净资产价值/股高位|16.30|12.81|12.81|12.81|12.22|12.22| |净资产价值/股低位|12.81|12.81|12.81|12.81|12.22|12.22| |净资产价值/股（估计数）|N|-|1|1|/|1| |目标股价/收盘价|149.3%|121.0%|153.6%|139.9%|/|/| |股价/每股净资产价值|0.46x|0.52x|0.41x|0.45x|0.29x|0.28x ▼|[21] 运营资金 - Q1-2024核心运营资金为2040万美元，即每股0.36美元，2023年同期为2530万美元，即每股0.45美元 [24] - 公司重申2024年核心运营资金稀释后每股0.93 - 1.01美元的指引 [24] 存在问题 - 入住率持续下降，Q1-2024为75.8%，上一季度为80.4%，情况糟糕 [22] - 约四分之一的租约在2024年到期，公司需加快速度避免入住率进一步下降 [23] - 出售空置房产收入不佳，15%的投资组合仅售得5850万美元，不足以偿还剩余债务 [24] - 核心现金流恶化速度快，预计Q4-2024运营资金年化运行率下降52美分 [24][25] - 预计2024年底债务与EBITDA比率为6.6倍（中点），未考虑Q4-2024单独情况 [25]