文章核心观点 - 亚历山大与鲍德温公司（Alexander & Baldwin）在2024年表现逊于基准ETF，但股价已达低估水平，有高个位数回报潜力且杠杆率低，适合保守投资者，但难以从美联储政策转变中大幅受益 [1][14] 公司概况 - 亚历山大与鲍德温是多元化房地产投资信托基金（REIT），主要涉足零售领域，业务仅分布在夏威夷州 [2] - 从资产类别看，零售业务占净营业收入（NOI）的63.3%，工业占17.3%，土地租赁占16%，办公占3.4% [2] - 公司业务分为商业房地产（核心业务）和土地运营（遗留资产）两个主要板块 [3] 财务数据 营收与利润 - 2024年第一季度，商业房地产运营收入48,888，土地运营收入12,314，总运营收入61,202；2023年对应数据分别为47,870、2,520和50,390 [4] - 2024年第一季度，商业房地产运营利润21,981，土地运营利润7,931，总运营利润29,912；2023年对应数据分别为20,877、 - 92和20,785 [4] 运营指标 - 2024年第一季度调整后每股FFO为0.35，同比增长54.5%，主要受土地运营板块土地销售推动；同店NOI同比增长4.1%，受零售和工业地产强劲需求推动 [5] - 2024年第一季度末 occupancy为94%，同比上升0.1%；零售组合 occupancy为93.2%，同比下降0.4%；工业组合 occupancy为96.8%，同比上升1.6% [5] 2024年展望 - 公司上调全年展望，同店NOI预计同比增长约1.6%，排除上一年储备金收款后为2.6% [6] - CRE同店NOI增长指引从1.0% - 2.0%上调至1.1% - 2.1%，排除上一年储备金收款后从2.0% - 3.0%上调至2.1% - 3.1%；摊薄后每股FFO指引从0.95 - 1.05上调至1.05 - 1.16；调整后摊薄后每股FFO指引从0.80 - 0.90上调至0.89 - 1.00 [7] 资本结构 - 2024年第一季度末净债务4.42亿美元，占企业价值的27%，是REIT行业中杠杆率最低的公司之一；加权平均债务成本为4.43%，但2024年和2025年有51%的债务到期，预计平均债务成本将上升 [10] 市场隐含资本化率 - 预计2024年同店NOI为1.24亿美元，相对于16.4亿美元的企业价值，市场资本化率为7.6%；年度经常性维护资本支出约1400万美元，对市场资本化率的拖累为0.9%；2023年行政费用为700万美元，对市场资本化率的影响为0.5% [11] 土地组合 - 公司拥有142英亩的地面租赁组合，2024年第一季度产生NOI 510万美元，记录在商业房地产板块；土地运营板块有遗留土地组合，2024年第一季度出售300英亩后，剩余约3405英亩，剩余土地出售时间难以预测 [12] 风险 - 公司债务期限结构短期化，但循环信贷额度充足，可轻松应对即将到期的债务；净债务与EBITDA比率为3.8，目标通常在5 - 6倍之间；鉴于美联储未来几个月可能降息，公司可能错过在房地产周期底部购买额外资产的机会，资本结构可能过于保守 [13] - 公司仅在夏威夷投资，降低了多元化程度，使投资者面临单一州的经济动态风险，但可通过将其纳入更大的REIT投资组合来消除该风险 [13]