文章核心观点 - 公司是一家专注于零售的房地产投资信托公司,拥有良好的管理能力,为长期被动收益投资者提供了强大的价值主张 [1] - 公司同店净运营收入增长强劲,购物中心组合的入住率高,租赁到期带来的上升空间 [1][4] - 公司的基金来源于运营(FFO)倍数较低,仅支付一半的FFO作为股息,租金差价也普遍为正,有重新定价的机会,风险收益比较有吸引力 [2] 购物中心组合、NOI增长和重新租赁机会 - 公司的购物中心组合经历了疫情期间的入住率下降,但已经逐步恢复到97%的高水平 [5][6] - 公司持续增加股息,表明组合业绩的改善已传递给股东 [6] - 未来公司NOI增长可能来自两个方面:收购以及重新租赁带来的有机增长,因为大量租约将在未来几年到期 [8][9] - 2024-2026年间,51%的租金基础和53%的租赁面积将到期,公司有丰富的经验提高入住率,这为NOI和FFO增长提供了机会 [9][10] - 租金差价持续为正,表明购物中心房地产需求强劲,公司有能力推动租金上涨,从而带动有机租金增长 [11][12][13] FFO支付比率、2024年指引和估值倍数 - 公司一季度的FFO为每股0.51美元,派息率为51%,2023年为49%,为投资者提供了良好的持续派息增长机会 [13] - 公司于4月将股息增加6%至年化1.10美元,股息收益率为4.0% [13] - 公司上调了2024年FFO指引至2.02-2.10美元每股,目前股价对应13.5倍2024年预期FFO,处于合理区间 [14][15]