文章核心观点 - 随着净租赁物业领域资本化率扩大， Realty Income 公司增长有望加速，虽 2024 年业绩影响不显著，但对未来几年发展有利，通胀降温增加利率下调可能性，将进一步促进公司增长和提升估值，不过公司仍不如部分同行长期回报高，但整个净租赁行业前景乐观 [2][7][9] 公司现状 - 2023 年大部分时间新收购物业资本化率约 7%，资本成本相近，无法获得良好利差，因此 2024 年收购指引从近 100 亿美元降至 20 亿美元 [3] 公司新进展 - 第一季度以 8.2% 资本化率在欧洲收购价值 3.23 亿美元物业，与资本成本有 100 个基点利差，预示公司将恢复外部增长 [4] - 公司更新业绩，提高 2024 年全年指引，收购量增长，源于投资环境改善，尤其在欧洲，且全球房地产投资组合运营表现稳定 [5] 对公司业绩影响 - 2024 年收购指引从 20 亿美元提高到 30 亿美元，每股 FFO 全年指引低端略有提升，对 2024 年业绩影响不大 [7] - 预示欧洲交易规模回升，公司未来增长基础增强，正常情况下增长率从 2 - 3% 升至 3 - 4%，有望实现近两位数总回报 [7] 行业趋势 - 通胀持续降温，4 月 CPI 报告显示整体和核心指标均恢复通缩，增加近期降息可能性，预计利率将降低 75 - 100 个基点 [7][8] 公司前景 - 若降息，公司利差扩大，年增长率可能从 3 - 4% 升至 4 - 5%，低利率和增长加速将提升估值倍数，当前 12 倍 FFO 估值处于历史低位，回到 16 倍 FFO 将有 30% 上涨空间 [9] 公司与同行比较 - 公司仍是追求安全收入的退休人员的不错选择，但多数净租赁同行长期总回报可能更高，不过差距缩小，整体看好净租赁行业 [9]