行业观点 - 近期REITs板块回调创造了买入机会，市场因利率削减不确定性而波动加剧，但REITs仍以低于五年均值的估值交易，预计未来6-12个月有强劲上涨空间[2] - 通过股票市场拥有全球房地产比持有实体物业更具吸引力，后者耗时耗力且需处理租户问题，REITs是更优替代方案[3] Realty Income (O) - 六月持续买入O而非ADC，因其估值更具吸引力，O的远期P/AFFO为12.74倍，而ADC为14.74倍[4] - O面临投资级租户敞口较低（36.2%对比ADC的69%）、规模庞大及高利率逆风，其顶级租户包括Walgreens、Dollar General和Dollar Tree，后者今年关闭600家Family Dollar门店[5] - O上调了全年指引下限至4.15-4.21美元（此前为4.13-4.21美元），并将年度投资指引从20亿美元提升至30亿美元，得益于欧洲宏观环境改善及2019年以来首次降息[5] - 与Spirit Realty Capital合并后，O的年化自由现金流约为8.25亿美元，流动性充足，未来将聚焦更高评级租户及欧洲投资[5] - O在两个月内第二次提高股息，股息历史超过半个世纪，当前收益率6%且预期增长率4%，投资者可获双位数回报[5] - O当前估值远低于五年均值18.56倍，处于严重低估状态，利率下降后估值将修复[5] VICI Properties (VICI) - VICI自2018年IPO以来持续受关注，CEO Edward Pitoniak领导力卓越，公司拥有拉斯维加斯大道上最具标志性的物业，城市增长势头不减[6] - VICI向Great Wolf Lodge Resorts提供2.5亿美元贷款用于开发项目，并持续在博彩领域外扩张[6] - VICI拥有26英亩未开发土地，可签订50-99年的地面租约，提供长期稳定现金流[6] - 拉斯维加斯是全球访问量最大的旅游目的地，VICI当前估值仅12.64倍，低于五年均值约16倍，若利率下降潜在上涨空间约28%[6] - 加上近6%的股息收益率及秋季预期股息上调，投资者在等待期间获得可观回报[6] 总结 - Realty Income和VICI Properties均以低于行业中位数和五年均值的估值交易，提供近6%的收益率和强劲现金流支撑，未来增长可期[7] - 自2022年加息以来REITs持续承压，但以当前估值买入这两只高股息REITs的窗口可能正在关闭，投资者可获双位数上涨潜力[7]