行业投资评级 * 报告对房地产及物管行业给予“买入”评级 [2] 报告核心观点 * 政策层面，中央推进保障房再贷款，地方积极探索去库存新政，如共有产权、收购商品房用于安置等，并持续出台公积金放松、购房补贴等政策以提升居民购买力 [2] * 基本面层面，新房市场成交冷淡，二手房市场成交热度较好，尤其是一线城市带动下，6月上中旬二手房网签数据同比转正 [2] * 开发板块观点认为，市场来访表现稳定，各地放松政策持续落地，中央及地方政策的持续性和力度是市场修复的关键，预计未来行业政策将持续推出 [2] * 物业板块观点认为，板块行情上升，其中国有企业表现相对较好 [2] 政策跟踪情况 * 中央政策：6月12日，央行召开保障房再贷款工作推进会，借鉴前期租赁住房贷款支持计划试点经验 [9] * 地方政策：各地探索去库存新模式，例如芜湖鼓励房企与购房者共有产权，常州提出收购商品房用于安置并推广房票，大同支持将非住宅商品房通过收购、长租等方式用作保障性租赁住房等 [10][11][13] * 地方支持政策：多地出台政策提升居民购买力，包括缩小首套住房认定范围、提高公积金贷款额度、发放购房补贴或消费券、支持“以旧换新”等 [12][13] 基本面跟踪情况 * 新房成交：第24周（6月7日-13日），53城新房成交面积326.0万方，排除端午假期影响环比下降2.5%，同比下降26.7% [17] * 新房成交分线：第24周，一线城市成交面积同比下降43.7%，二线城市同比下降43.7%，三四线城市同比下降24.6% [17] * 新房月度趋势：2024年6月前13天，53城新房成交面积同比下滑32.2%，一线、二线同比降幅分别扩大至34.7%和39.3%，三四线同比降幅收窄至15.4% [19] * 新房年度累计：截至6月13日，53城新房成交面积同比下降36.1% [22] * 二手房成交：第24周，14城二手房成交面积159.3万方，排除端午假期影响环比上升3.1%，同比上升18.2% [30] * 二手房成交分线：第24周，3个一线城市二手房成交面积同比上升17.5%，11个二三线城市同比下降16.8% [31] * 二手房月度趋势：6月前13天，14城二手房成交面积同比上升9.2%，其中一线城市同比上升34.3%，二三线城市同比下降6.1% [36] * 上海二手房表现：剔除端午假期影响，上海第24周二手房成交环比上升19.5%，同比上升125.2% [36] * 二手房年度累计：截至6月13日，14城二手房成交面积同比下降10.3% [36] * 中介口径数据：第24周，74城房产中介口径二手房日均成交2173套，同比上升43.6%；日均新增挂牌1.44万套，同比下降3.3%；中介来访指数同比上升10.6% [40][42] 城市推盘与库存情况 * 商品房推盘：第24周，11城市商品房单周推盘面积111.4万方，环比下降24.2%，同比下降53.9% [45] * 商品房月度推盘：6月前13天，11城商品房推盘面积环比上升25.3%，同比下降31.8% [45] * 批售比：第24周，11城商品房批售比（移动平均3个月）为1.16，住宅批售比为1.07 [46] * 库存与去化：第24周，11城商品房库存总量环比微降0.1%，去化周期为32.51个月；住宅去化周期为16.64个月，边际下行 [53][58] 土地市场情况 * 土地供求：第23周（5月31日-6月6日），全国300城商住土地供应建筑面积596.3万方，同比下降49.9%；成交建筑面积280.0万方，同比下降73.2% [62] * 土地出让金：第23周，商住土地成交出让金202.0亿元，同比下降77.0% [64] * 累计出让金：截至6月13日，300城商住土地累计出让金同比下降36.0%，其中一线、二线、三四线城市同比分别下降19.0%、42.2%、36.3% [64] * 土地溢价率：第23周，商住土地成交溢价率（移动平均三个月）为4.1%，其中一线城市为4.7%，二线城市为4.1%，三线城市为3.8% [67] 重点公司跟踪 * 房企融资：本周保利置业集团发行两笔公司债券，规模合计15亿元，融资成本较可比债券利率下降97-108个基点 [73] * 房企拿地：本周建发股份在厦门新增1宗地，总地价57.6亿元，权益比例54.7% [74] * 股价表现：报告期内，A股重点地产公司中首开股份周跌幅为6.8%；H股重点公司中美地置业周跌幅为9.2% [76][77] 投资观点与标的 * 开发板块观点：6月是房企中期业绩冲刺时点，推盘规模或加大，有望助推市场热度；政策持续性和力度是市场修复关键，需关注后续政策落地及对基本面的改善效果 [78] * 开发板块推荐：A股推荐招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A等；H股推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产等 [79] * 物业板块表现：上周恒生指数下跌2.3%，物业板块平均下跌2.6%，其中龙头央国企下跌0.5%，龙头未违约民企下跌0.3%，龙头违约民企持平，板块整体动态市盈率为6.0倍 [1][80] * 物业板块推荐：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [79]