报告行业投资评级 - 报告给出了"领先大市"的行业投资评级,表示行业指数涨跌幅预计将超越沪深300指数5%以上 [54] 报告的核心观点 长期来看 - 人口老龄化和城镇化进程放缓将影响房地产市场的长期需求增长空间,但需求总量规模仍然可观,特别是核心城市的住房需求有望持续增长 [8][9] - 未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右,需求总量规模仍然较为可观 [8] 中期来看 - 房地产市场或已超调,但周期拐点有待观察,5月国房景气指数降至历史新低 [9][10] - 假设2024年商品房销售面积同比下降10%-20%,全年销售面积约9万亿平方米,低于未来5-10年需求中枢 [9] - 随着宏观经济复苏和政策支持,房地产市场有望逐步走出调整区间,但有效需求有待改善,拐点仍需观察 [10] 短期来看 - 端午节后市场活跃度略有提升,但未出现明显放量,一二线城市商品房成交量延续修复 [14][15] - 央行推进保障性住房再贷款政策落地,加快推动存量商品房去库存,后续资金投放或将进一步加大 [12][13] - 房地产融资协调机制加快落实,如万科获得41亿元银行贷款,反映金融支持政策仍在发力 [10] - "5.17"新政以来中央和地方政策落实步伐明显加快,政策环境预计将长期维持宽松 [10] - 但目前市场仍呈点状复苏,全国范围内整体修复还需等待市场信心进一步改善 [10]