行业投资评级 - 报告行业投资评级为"增持" [1] 报告的核心观点 - 2024H1新房需求低迷拖累基本面,政策重心转向"去库存" [1] - 2024年基本面预测:销量边际改善,投资依旧承压 [1] 行业基本面分析 销售端 - 2024年1-5月商品房销售面积同比下降20.3%,商品住宅销售面积同比下降23.6% [3][4] - 2024年1-5月商品房销售额同比下降27.9%,商品住宅销售额同比下降30.5% [5][6] - 近12个月滚动数据显示,商品房销售面积和销售额较2021年6月高点已经分别下跌47%和49%,住宅销售面积和销售额跌幅超过50% [7][8][9][10] - 分地区看,东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积和销售额同比均呈现下降 [11] - 30个大中城市5月商品房成交面积同比下降38.1%,累计1-5月同比下降40.9% [12][13][14][15] - 现房库存去化周期高达32.8个月,创历史新高 [16][17] - 二手房"以价换量",分流新房需求,二手房成交占比上升 [18][19] 价格走势 - 新房价格指数同比下跌4.3%,环比下跌0.7%,创本轮下行周期新低 [20][21] - 二手房价格指数同比下跌7.5%,环比下跌1%,跌幅高于新房 [22][23] - 一线城市二手房价格从高点下跌幅度达24.4%-37.2% [24] - 租金收益率已回升至2018年高点,房价继续下跌空间有限 [25][26] 投资端 - 2024年1-5月房地产开发投资同比下降10.1%,新开工面积同比下降24.2%,竣工面积同比下降20.1% [27][28][29] - 新开工维持较大幅度下滑,拿地和开工意愿受到抑制 [29] - 竣工下降主要受前期新开工下行和资金面压力影响 [29] - 土地市场供需两弱,成交溢价率维持在历史较低水平 [32][33][34][35] 政策变化 - 4月30日政治局会议重新定调房地产政策,标志着未来将开启新一轮宽松周期 [1][34][36][47] - 政策重心转向"去库存",包括限制新增土地供应、盘活存量土地、支持保交房融资等 [48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67] - 信贷政策大幅放松,首付比例下调、利率下限取消,进一步刺激需求 [72][73] - 政府收储存量房,以合理价格收购部分商品房用作保障性住房 [79][80][81][82] 投资建议 - 当前市场进入政策博弈和效果观察阶段,未来政策仍有继续加码空间,基本面有望逐步改善 [92] - 建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企 [92] 风险提示 - 去库存政策落地和执行不及预期 - 经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢 - 房企信用风险暴露增加 [94]