报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][16] 报告的核心观点 - 5 - 6月四个一线城市落实5.17新政，6月新房和二手房成交量显著改善，政策效果短期内得到验证 [5][16] - 未来各城市仍有政策放松空间，有助于行业基本面逐步企稳，板块估值将伴随基本面改善而继续修复 [5][16] - 当前阶段建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企 [5][16] 各部分总结 销售数据 - 30个大中城市6月商品房成交面积同比 - 20%、环比 + 23%，同比降幅收窄18pct；1 - 6月同比 - 37%，降幅较1 - 5月收窄3.5pct [3][8] - 30个大中城市一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别为 - 13.1%、 - 27.7%和 - 6.4%，环比分别 + 38.2%、 + 14.4%、 + 26.8%；1 - 6月累计同比分别为 - 31.4%、 - 40%和 - 37.6% [3][8] - 30大中城市6月成交面积处于2020年以来同期最低水平，较2020年高点下降约50%，新房需求较弱 [3][8] - 14个城市6月二手房成交面积同比 + 5.6%、环比 - 2.4%，同比自今年以来首度转正；1 - 6月同比 - 12.1%，降幅较1 - 5月收窄3pct [3][8] - 6月二手房成交面积是2021年以来同期最高水平，需求显著强于新房，新政刺激叠加“以价换量”是驱动二手房成交增长主因 [3][8] - 今年上半年百城新房价格累计上涨1.24%，百城二手住宅价格累计下跌3.61% [3][8] 库存情况 - 6月末十大城市商品房可售面积为8537万平米，同比 + 2%、环比 - 0.9%，去化周期为19.2个月，前值20.5个月 [3][12] - 一线城市可售面积为3546万平米，同比 + 7.2%、环比 - 0.7%，去化周期为15.2个月，前值16.6个月 [3][12] TOP100房企销售情况 - TOP100房企6月销售金额4691亿元，环比 + 26.1%、同比 - 20%，同比降幅收窄18pct，处于近五年来同期最低 [4][14] - TOP100房企1 - 6月销售金额为20835亿元，同比 - 41.6%，降幅较上月收窄4pct [4][14] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企销售金额门槛分别为511亿元、147亿元、95亿元和43亿元，同比分别 - 45%、 - 52.5%、 - 50.2%和 - 42% [4][14] - 销售金额在1000亿元以上的房企有6家，同比减少1家；500 - 1000亿元有4家，同比减少6家；300 - 500亿元有6家，同比减少10家；100 - 300亿元有28家，同比减少17家，行业格局加快重塑，头部房企优势进一步巩固 [4][14] 部分房企销售金额同比情况 - 保利发展2024H1销售金额1733.0亿元，同比 - 26.8% [15] - 中海地产2024H1销售金额1483.0亿元，同比 - 16.9% [15] - 万科2024H1销售金额1267.2亿元，同比 - 37.2% [15] - 绿城中国2024H1销售金额1265.1亿元，同比 - 5.8% [15] - 华润置地2024H1销售金额1227.0亿元，同比 - 27.9% [15] - 招商蛇口2024H1销售金额1009.5亿元，同比 - 39.3% [15] - 建发房产2024H1销售金额660.6亿元，同比 - 30.7% [15] - 滨江集团2024H1销售金额582.3亿元，同比 - 37.1% [15] - 越秀地产2024H1销售金额557.0亿元，同比 - 32.9% [15]