报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，我国城镇化进程未结束，城市人口流入将带动住房需求增长，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [10] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，当前市场下行趋势未逆转，国房景气指数处于历史低位，若2024年商品房销售面积同比跌幅在10% - 20%，则低于未来新房增量需求中枢，随着宏观经济复苏和政策支持加大，市场有望走出调整区间，但有效需求待改善，拐点仍需观察 [11] - 短期来看各地需求端政策加码，热点城市销售有望延续修复态势，本周商品房销量环比回落，各能级城市分化明显，6月北京、上海二手房价格指数环比正增长，30大中城市商品房成交面积同比降幅收窄，基本面维持弱复苏，多地落实“517”新政，市场有边际改善迹象，但政策发力和销售修复集中在部分一二线热点城市，基本面复苏有待核心城市销售企稳和政策效应释放 [11] 根据相关目录分别进行总结 本周政策动态及重要消息 - 2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，1 - 5月新开工2.26万个，江苏、山东等8个地区开工率超50% [12] - 广州放松港澳及外籍人士购房限制，境外人士、港澳台居民和华侨符合规定在限购区可购120平方米以下住宅一套，非限购区或限购区120平方米以上住宅不限套数 [13] - 北京市拟全面查清宅基地底数并登记颁证，《北京市房地一体宅基地使用权确权登记工作指导意见》征求意见，拟全面启动确权登记工作，实现“应登尽登”、颁证到户，总体工作流程分四个环节，对无土地权属来源宅基地查明情况后合法使用的予以确权登记，村乡两级需核实确认已有权属来源材料的宅基地情况 [14] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 本周新房成交增速回落同比但降幅收窄，各线城市销售面积均下降，三线城市降幅最大 [15] - 7月8 - 14日，30大中城市商品房周度成交套数15230套，环比减28.83%，同比减16.56%；成交面积168.31万平方米，环比减11.91%，同比减13.34%。截至7月14日，成交套数累计同比减34.49%，成交面积累计同比减36.12% [15] - 7月8 - 14日，30大中城市中一线城市成交面积环比减5.84%，二线城市环比减2.55%，三线城市环比减34.72%。截至7月14日，一线城市成交面积累计同比减30.28%，二线城市同比减18.33%，三线城市同比减14.59% [16] - 截至2024年6月，全国商品房累计成交面积47916.00万平方米，同比减19.00%；累计成交额47133.00亿元，同比减25.00% [18] 住宅价格动态跟踪 - 本周上海商品房成交均价环比明显上涨，截至7月1日各线城市二手房挂牌价指数环比延续跌势 [20] - 7月8 - 14日，上海商品房成交均价为50182.74元/平方米，环比上涨15.51%。截至7月1日，一线城市二手房出售挂牌价指数环比下跌0.41%，二线城市环比下跌0.73%，三线城市环比下跌0.69%，四线城市环比下跌0.38% [20] - 截至2024年6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌4.90%，4个城市环比上涨，64个城市环比下跌，2个城市环比持平。一线城市同比下跌3.70%，二线城市同比下跌4.50%，三线城市同比下跌5.40%。90平方及以下同比下跌5.10%，90 - 144平方同比下跌4.90%，144平方以上同比下跌4.70% [23] - 截至2024年6月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌7.90%，4个城市环比上涨，0个城市环比下跌，66个城市环比持平。一线城市同比下跌9.00%，二线城市同比下跌7.90%，三线城市同比下跌7.70%。90平方及以下同比下跌8.00%，90 - 144平方同比下跌7.80%，144平方以上同比下跌7.60% [26] 商品房库存情况跟踪 - 随着6月末销售旺季结束，本周十大城市商品房成交量环比延续跌势，库存去化周期扩大 [29] - 截至2024年7月14日，十大城市商品房可售面积为8506.73万平方米，当周成交面积82.70万平方米，库存去化周期为102.87周 [29] - 截至2024年6月，全国商品房待售面积为73894.00万平方米，累计同比增加15.20%；1 - 6月商品房销售面积为11273.94万平方米，库存去化周期为6.55个月 [31] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 本周土地市场延续下行趋势，供需两端缩量 [33] - 7月8 - 14日，100大中城市供应土地355.00宗，环比减少14.87%，同比减少13.63%；成交土地208.00宗，环比减少41.24%，同比减少34.18% [33] - 7月8 - 14日，100大中城市供应土地1570.64万平方米，环比减少35.46%，同比减少36.77%；成交土地1201.86万平方米，环比减少30.43%，同比减少32.98% [35] 土地价格动态跟踪 - 受一线城市带动，本周成交土地价格和溢价率上涨，可能受上海取消土地拍卖限价催化 [38] - 7月8 - 14日，100大中城市供应土地挂牌均价为1457.00元/平方米，环比增加2.10%，同比减少43.79%；成交土地楼面均价为1720.00元/平方米，环比增加83.76%，同比减少51.49% [38] - 7月8 - 14日，100大中城市成交土地溢价率为5.22%，相比上周上升3.53pct；一线城市成交土地溢价率为8.14%，二线城市为4.33%，三线城市为1.07% [39] 土地库存情况跟踪 - 截止6月末，新增土储货值百强门槛值为26.1亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛分别为9.9亿元和22.1万平方米，同比降幅分别为37%和16%，与5月末相比各项数值百强门槛的同比降幅变化不大 [43] - 前6月新增货值、总价和建面百强的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米，同比分别下降34%、40%和19%，拿地金额总量的同比降幅创下2023年以来新高 [43] - 上半年仅有三成百强房企拿地，主要是销售TOP30的“老面孔”，投资金额占百强房企拿地的82%。70%企业上半年投资额较去年同期下滑，销售TOP10均有不同程度下降，央国企投资节奏大幅放缓。超过三成企业同比降幅超过50%，万科、远洋跌幅超过90%，保利发展、中海等同比降幅超70%。滨江、越秀等同比跌44%和45%。仅建发、中国铁建、龙湖等跌幅小于15%。30%的企业拿地金额同比上涨，中建壹品、联发、国贸等央国企表现突出，拿地集中在一二线城市 [43] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年6月，全国房地产累计开发投资52529.00亿元，同比减少10.10%；其中，住宅投资39883.00亿元，同比减少10.40% [44] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年6月，全国房屋施工面积696818.00万平方米，同比减少12.00%；房屋新开工面积38023.00万平方米，同比减少23.70%；房屋竣工面积26519.00万平方米，同比减少21.80% [46] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年5月，全国房地产开发计划累计总投资912167.30亿元，同比减少3.90%。累计土地购置费15290.18亿元，同比减少5.70% [50] - 截至2024年5月，全国房地产本年实际到位开发资金91882.73亿元，同比减少18.10%；上年资金累计结余49311.65亿元，同比减少11.90% [51] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 截至2024年5月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让12810.00亿元，同比减少14.00%；地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出17761.00亿元，同比减少7.30% [54] - 截至2024年5月，全国税收收入中，房产税收入264.00亿元，同比增加26.92%；契税收入408.00亿元，同比减少15.53%；土地增值税收入292.00亿元，同比减少10.70%；城镇土地使用税收入155.00亿元，同比增加16.54%；耕地占用税收入92.00亿元，同比增加29.58% [56] 房地产与货币金融 - 截至2024年6月20日，1年、5年期LPR分别为3.45%、3.95%，与前值持平。截至2024年1月，PSL当月新增1500.00亿元 [61] - 截至2024年6月，全国房地产开发资金中国内贷款累计8207.00亿元，同比减少6.60%；个人按揭贷款累计7749.00亿元，同比减少37.70%。截至2024年6月，居民户中长期人民币贷款当月新增3202.00亿元，同比少增1428.00亿元 [61] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年5月，建材家居景气指数同比下降9.16% [63] - 截至2024年6月，全国挖掘机开工小时数当月同比减少2.50%；家具类零售额同比增加1.10%；家用电器和音像器材类零售额同比减少7.60%；水泥产量同比减少10.70%；钢材产量同比增加3.20% [63] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，房地产行业景气度影响房企融资活动活跃度和市场流动性结构，导致债市调整 [71] - 截至7月12日，1年期国债到期利率周环比持平，3年期国债到期利率周环比下跌0.01pct，10年期国债到期利率周环比下跌0.01pct；AAA企业债中，1年期企业债到期利率周环比持平，3年期企业债到期利率周环比上涨0.01pct，10年期企业债到期利率周环比上涨0.02pct [71] 权益市场 - 房地产板块是上证综指成份中权重较高部分，房地产行业景气度与上证综指显著正相关，房地产行业指数与上证综指走势基本一致，金融板块与房地产板块相关性强 [73] - 截至7月12日，房地产板块周环比上涨1.11%，上证综合指数上涨0.72%，银行板块上涨0.83% [73] 商品市场 - 房地产是煤炭、钢铁的消费终端之一，煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数的走势存在一定时滞性，传导时间约4个月 [77] - 截至7月12日，焦煤期货结算价周环比下跌0.98%，螺纹钢期货结算价周环比下跌1.87% [77] 投资建议 - 目前房地产支持政策持续发力，后续有进一步加码空间，“三大工程”是今年重点任务，可关注中国建筑、中国电建等中字头基建类央企 [3][79] - 随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企 [3][79] - 在房地产融资协调机制推进背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复 [3][79]