报告公司投资评级 - 首次覆盖北辰实业，给予“优于大市”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 北辰实业是复合地产开发商，会展品牌综合力强，主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业，具有复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力，预计2024 - 2026年EPS分别为 - 0.21元、0.12元、0.12元，给予2024年0.4 - 0.5倍的动态PB，对应合理价值区间为1.47元 - 1.84元 [5][6][8] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 北辰实业主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业，开发项目及土地储备分布在15个核心城市，会展业务依托首都会展集团，商业物业依托北辰商管进行运营和管理 [5] - 公司优势及核心竞争力体现为复合地产开发运营能力、会展品牌综合影响力和“总部融资”模式带来的贷款利率优势 [6] 市场表现 - 2023年7月至2024年7月，北辰实业股价表现与海通综指对比，呈现一定波动；与沪深300对比，1M、2M、3M的绝对涨幅分别为 - 16.7%、 - 26.3%、 - 17.2%，相对涨幅分别为 - 15.5%、 - 22.4%、 - 16.9% [3][4] 经营情况 - 2023年，房地产开发实现合同销售金额52.78亿元（含车位）和销售面积34.15万平方米；会展（含酒店）新签约10家受托管理场馆及酒店，截至年底业务进入28个城市，受托管理场馆总面积达465万平方米；商业物业完成北辰新空间城市更新项目改造，成立北京北辰悦物业服务有限公司 [7] - 2024年公司力争实现销售面积79.09万平方米，签订合同金额（含车位）107.00亿元 [7] 财务预测 - 预计2024 - 2026年公司营业收入分别为101.31亿元、141.75亿元、159.92亿元，归母净利润分别为 - 7.06亿元、4.15亿元、4.21亿元 [10][13][14] - 假设2024 - 2026年公司房地产结算项目合计建面分别为34.55万平、52.52万平、59.68万平，对应房地产结算合计收入分别为72.17亿元、109.70亿元、124.66亿元；会展（含酒店）及商业物业收入增速为10% [12][13] 估值比较 - 转型类上市地产公司2024年PE均值为8.1倍，PB均值为0.52倍 [17] 主要财务指标 - 2023 - 2026年，每股收益分别为0.02元、 - 0.21元、0.12元、0.12元；每股净资产分别为3.82元、3.67元、3.75元、3.84元等多项指标呈现不同变化趋势 [24]