报告行业投资评级 - 维持行业投资评级 [3] 报告的核心观点 利率环境对房地产市场的影响 - 6月起美国30年抵押贷款固定利率微幅下降,但仍处于高位,抵押贷款购买指数和再融资指数持续下滑 [10] - 高利率环境下,购房需求持续减弱 [11][13] 二手房市场供需格局变化 - 二手房库存量同比增长23.4%,新增挂牌量同比增长6.3% [11] - 二手房销量同比下滑5.4%,价格增速有所放缓 [11] - Zillow平台降价房源比例创2018年以来新高,未来价格增速有望放缓 [11] 新房市场销售下滑 - 新房待售库存量同比增长11.2%,达到2009年以来高点 [12] - 新房销售同比下滑7.4%,开发商加大优惠力度以刺激销售 [12] - 新房价格中位数同比下降0.1%,与二手房价格出现倒挂 [12][59] 供给端新房开工放缓 - 单户住宅新开工量环比下降2.2% [12] - 整体新房开工量环比增长3.0% [12] 分析师观点 - 通胀放缓预期降息,购房者观望,供给端库存增加,需求端难以释放 [13] - 新房销售仍能保持稳健,取决于利率能否下降 [13] 风险提示 - 美联储降息进度不及预期 [13] - 美国房价降幅超预期 [13]