报告行业投资评级 - 报告维持地产板块"继续回调"的投资评级 [14] 报告的核心观点 业绩分化,国企地产业绩和派息稳健 - 除去部分无法发布年报的公司,大部分公司录得巨幅亏损,主要由于结算项目毛利率下降、开发项目计提减值损失、汇兑损失等导致 [42] - 国企央企地产公司财务状况较好,拿地和销售比较顺畅,保持了稳健的业绩和派息 [42] 行业格局重塑 - 过去一年,房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大,股价的表现也出现分化 [42] - 金融及土地资源充裕的国企地产融资通畅、融资成本新低、积极获取优质土地、新房销售好于行业 [42] - 在行业政策不断调整优化后,市场销售逐步恢复,这些国企地产公司销售有望实现增长,业绩和派息有保障 [42] 政策支持房地产行业健康发展 - 4月30日中央政治局会议更新对房地产行业描述,继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益 [42] - 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展 [42] - 住房城乡建设部、金融监管总局联合出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制,搭建政银企沟通平台,推动房企与金融机构精准对接 [42] - 国新办"金融服务经济社会高质量发展"新闻发布会中金融监管总局明确表态"金融业责无旁贷,必须大力支持房地产",提出近期金融监管总局重点工作包括:加快推进城市房地产融资协调机制落地见效;指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求;继续做好个人住房贷款金融服务等 [42] - 广州、上海、深圳、北京、香港等城市相继发布购房调整政策,杭州、西安全面放松住房限购,以支持改善型需求的释放 [42] - 央行推出四项政策措施,包括降低全国范围内住房贷款首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率和设立3000亿元保障性住房再贷款 [42] 推荐优质龙头地产物管公司 - 推荐优质国企地产公司:华润置地、中国海外发展、绿城中国和越秀地产 [42] - 推荐优质国企地产物管公司:华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务和越秀服务 [42] - 另外推荐代建行业龙头公司绿城管理控股,以及房地产交易服务平台贝壳 [42] 根据报告目录分别总结 行情概述 - 本周(2024.07.22-2024.07.28)港股继续下跌,恒生指数-2.28%,恒生国企指数-2.50%,恒生地产分类指数-2.68% [14] - 美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普500分别变动为+0.75%、-2.08%和-0.83% [14] 本周地产板块表现 - 本周地产板块普遍下跌,周涨幅TOP3的公司为美的置业、深圳控股和绿景中国地产,涨幅分别为+5.0%、-1.1%和-1.7% [18] - 年内股价涨幅TOP3的公司分别为美的置业、旭辉控股和新城发展,涨幅分别为+39.7%、+11.8%和+8.7% [18] 港股通交易情况 - 本周港股通,万科企业、越秀地产和旭辉控股港股通持股占比分别增加1.41、0.45和0.24个百分点 [26] - 截至目前,万科企业、旭辉控股和保利置业分别是港股通持股比例前三的公司,持股比例为50.0%、25.1%和22.4% [26] - 持仓市值最高的三个公司分别为华润置地、中国海外发展和万科企业,分别为125.3、79.4和46.2亿港元 [26] 卖空交易情况 - 本周港股地产公司卖空最多的三个公司为:万科企业(+0.28pct)、建发国际(+0.08pct)、雅居乐集团(+0.06pct) [30][31] - 累计卖空股数占总股本比例最高的三家公司为万科企业(13.6%)、新城发展(5.3%)、越秀地产(4.0%) [31][34]