行业投资评级 报告给出了房地产行业的"增持"评级。[4][11] 报告的核心观点 新房销售情况 - 7月新房销售面积同比降幅收窄,环比转负。30个大中城市7月商品房成交面积同比-17%、环比-21%,同比降幅收窄3个百分点。1-7月累计同比-35%,降幅较1-6月收窄2.3个百分点。[9] - 从城市类型看,一线、二线和三线城市7月商品房成交面积同比分别为-10.2%、-22.8%和-10.9%,环比分别为-13.1%、-24.4%和-25%。[9] - 30大中城市7月成交面积仍处于2020年以来同期最低水平,6月新政产生的效果逐渐减弱。[9] 房企销售情况 - TOP100房企7月销售金额同比降幅继续收窄,但环比转负。7月销售金额3043亿元,同比-19.4%,降幅收窄1个百分点,但环比下降35.2%。[31] - 1-7月TOP100房企销售金额为23909亿元,同比下降40.1%,降幅较上月收窄1.5个百分点。[31] - 行业集中度持续提升,TOP10、TOP30和TOP50房企销售金额占比分别为49%、74%和86%,同比分别提升6、4和2个百分点。[31] 房地产库存情况 - 7月末十大城市商品房可售面积为8495万平米,同比增加1.8%,环比下降0.5%。去化周期为19.2个月,与上月持平。[26] - 一线城市可售面积为3511万平米,同比增加6.8%,环比下降1%。去化周期为14.6个月,较上月缩短0.6个月。[26] 房企拿地情况 - 1-7月TOP100房企权益拿地金额为4307亿元,同比下降38%,降幅较上月扩大2.2个百分点。[32] - 7月一、二线城市土地供应和成交较少,导致拿地金额同比降幅扩大。[32] - 在去库存背景下,今年土地供应将进一步收缩,房企拿地更聚焦于核心城市的优质地块。[32] 投资建议 - 7月以来政策效果逐渐减弱,但7.30政治局会议再次强调去库存及收购存量房用作保障房,预计相关政策将继续加快落地,支持市场需求复苏。[35] - 建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企,维持行业"增持"评级。[35] 风险提示 - 去库存相关政策落地和执行不及预期; - 经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢,进而影响房地产销售复苏节奏; - 房企信用风险暴露增加。[36]