报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，当前进入存量时代，城镇化率仍有增长空间带动住房需求，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米 [9] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年6月销售和投资指标下降，虽有边际回暖但下行趋势未逆转，假设2024年销售面积跌幅在10% - 20%区间内，低于未来新房增量需求中枢 [9] - 短期来看政治局会议定调支持政策方向，核心城市销售有望企稳，政策利好下本周30大中城市商品房成交面积环比增加，各能级城市分化明显，整体市场修复需时间 [10] 根据相关目录分别进行总结 本周政策动态及重要消息 - 国务院印发五年行动计划，要求5年后常住人口城镇化率提升至接近70%，包括四大方面行动 [11] - 政治局会议强调落实房地产新政策，坚持消化存量和优化增量结合，支持收购存量商品房用作保障性住房，做好保交房工作，构建新模式 [12] - 克而瑞发布排行榜，7月TOP100房企销售操盘金额环比降低36.4%、同比降低19.7%，重点30城供需两淡 [13] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 本周30大中城市商品房成交套数环比增加22.89%、同比增加1.99%，成交面积环比增加13.37%、同比减少0.96%，累计成交套数和面积同比均减少 [14] - 本周30大中城市中一二线城市成交面积环比增长，三线城市环比减少，累计成交面积各能级城市均同比减少 [15] - 截至2024年6月全国商品房累计成交面积和成交额同比分别减少19.00%和25.00% [17] 住宅价格动态跟踪 - 本周上海商品房成交均价环比微幅下跌，截至7月22日二线城市二手房挂牌价指数环比涨幅回正 [19] - 截至2024年6月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌4.90%，不同城市能级和建筑面积价格指数有差异 [21] - 截至2024年6月70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌7.90%，不同城市能级和建筑面积价格指数有差异 [24] 商品房库存情况跟踪 - 截至2024年8月4日十大城市商品房可售面积为8475.24万平方米，库存去化周期为77.22周 [27] - 截至2024年6月全国商品房待售面积为73894.00万平方米，库存去化周期为6.55个月 [29] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 2024年7月29日至8月4日100大中城市供应土地宗数环比减少8.49%、同比减少6.69%，成交土地宗数环比减少27.95%、同比减少28.60% [31] - 同期100大中城市供应土地面积环比减少18.16%、同比减少8.61%，成交土地面积环比减少37.04%、同比减少52.95% [33] 土地价格动态跟踪 - 2024年7月29日至8月4日100大中城市供应土地挂牌均价环比增加29.90%、同比减少6.75%，成交土地楼面均价环比增加5.50%、同比减少49.46% [36] - 同期100大中城市成交土地溢价率为4.71%，一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为0.00%、6.63%、2.30% [37] 土地库存情况跟踪 - 截至7月28日全国300城经营性土地成交面积环比上月同期下降15%、同比下降33% [41] - 1 - 7月百强房企拿地销售比0.15，10强和后50强房企拿地意愿和新增货值占比有变化，仅三成百强房企活跃在土地市场，多数企业投资金额同比下滑 [41] - 7月典型房企拿地金额底部回升，重点监测30家房企单月投资金额环比增长21%，同比几乎腰斩，拿地积极的多为央国企，聚焦核心城市和地块 [41] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年6月全国房地产累计开发投资同比减少10.10%，住宅投资同比减少10.40% [42] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年6月全国房屋施工面积同比减少12.00%，新开工面积同比减少23.70%，竣工面积同比减少21.80% [44] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年6月全国房地产开发计划累计总投资同比减少4.30%，累计土地购置费同比减少6.10% [48] - 同期全国房地产本年实际到位开发资金同比减少17.90%，上年资金累计结余同比减少12.30% [49] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 截至2024年6月地方本级政府性基金收入中累计国有土地使用权出让同比减少18.30%，支出中相关支出同比减少9.20% [51] - 截至2024年6月全国税收收入中房产税、城镇土地使用税、耕地占用税收入同比增加，契税、土地增值税收入同比减少 [53] 房地产与货币金融 - 截至2024年7月22日1年、5年期LPR与前值持平，截至2024年1月PSL当月新增1500.00亿元 [57] - 截至2024年6月全国房地产开发资金中国内贷款和个人按揭贷款累计值同比减少，居民户中长期人民币贷款当月新增同比少增 [57] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年6月全国挖掘机开工小时数当月同比减少2.50%，建材家居景气指数同比上升4.97%，家具类零售额同比增加1.10%，家用电器和音像器材类零售额同比减少7.60%，水泥产量同比减少10.70%，钢材产量同比增加3.20% [59] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至8月2日各期限国债和AAA企业债到期利率周环比下跌 [66] 权益市场 - 房地产板块与上证综指和金融板块相关性强，截至8月2日房地产板块周环比上涨1.32%，上证综合指数上涨0.50%，银行板块上涨0.52% [67] 商品市场 - 煤炭与钢铁期货价格与房地产行业指数走势有4个月左右时滞，截至8月2日焦煤期货结算价周环比下跌4.54%，螺纹钢期货结算价周环比下跌0.68% [70] 投资建议 - 关注中字头基建类央企，如中国建筑、中国电建等 [72] - 关注基本面较稳固的大型国有房企，如万科、保利、招商蛇口等 [72] - 关注被列入房企融资“白名单”的头部民企，如龙湖、金地等 [72]