投资评级 - 维持"买入"评级 [4] 核心观点 - 业绩稳增,费用改善、单价提升 [1][4] - 2024H1 营收同比+10%,归母净利润同比+11%、符合市场预期,行政开支改善 [2] - 24H1 在管面积同比+16%,第三方拓展积极,物管费单价稳步提升 [3] - 物业管理服务收入稳步增长,增值服务毛利率持续提升 [3] - 保利物业背靠保利地产,规模增速确定性较强,并战略布局非住宅物业管理业态 [4] 财务表现 - 2024H1 实现营收 78.7 亿元,同比+10.2%;毛利润 16.1 亿元,同比+6.5%;归母净利润 8.5 亿元,同比+10.8% [2] - 2024H1 基本每股收益 1.54元,同比+11.4%;毛利率和归母净利率为 20.5%和 10.9%,同比分别-0.7pct 和持平 [2] - 2024H1 行政开支 4.9 亿元,同比-5.1%;行政开支占比收入 6.2%,同比-1.0pct [2] - 2024H1 末,公司贸易应收款及应收票据 35.8 亿元,较 23 年末+53% [2] 业务发展 - 2024H1 在管面积达 7.6 亿平,同比+16.3%;合同面积达 9.5 亿平,同比+12.8%;合同/在管覆盖率达 1.3 倍 [3] - 2024H1 末,在管面积中:住宅、公服、商写分别占 39.5%、55.8%、4.7%,非居业态占比合计达 60.5% [3] - 2024H1 末,在管面积中保利方、第三方分别占比 35%、65%;合同面积中,保利方、第三方分别占比 37%、63%,第三方占比较 23H1 末提升 1.5pct [3] - 2024H1 新拓展单年合同金额 12.0 亿元,同比-13.7%,新签约第三方单年合同金额 10.7 亿元,同比-17.1% [3] - 2024H1 住宅平均物业费为 2.33元/平月,同比+0.04元/平月,其中,保利方、第三方平均物业费分别为 2.44、1.82元/平月,分别同比+0.04、+0.04元/平月 [3] - 2024H1 物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收 55.9、10.3、12.5 亿元,分别同比+16.1%、-2.1%、-1.8%,分别占比 71.0%、13.1%、15.9% [3] - 2024H1 物业管理服务中,住宅、公服、商写分别收入占比 58.5%、25.7%、15.8%,非居业态收入占比达 41.5%,同比提升 0.4pct [3] - 2024H1 非业主增值服务中,案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-7.6%、-13.3%、+17.4%,分别占比 52.1%、16.7%、31.2% [3] 盈利预测 - 2024-26 年每股收益预测为 2.82、3.15、3.50 元 [4] - 2024-26 年营业收入预测为 16,828、18,720、20,720 百万元,同比增长率分别为 11.7%、11.2%、10.7% [5] - 2024-26 年归母净利润预测为 1,560、1,746、1,938 百万元,同比增长率分别为 13.0%、11.9%、11.0% [5] - 2024-26 年净资产收益率预测为 16.2%、16.3%、16.3% [5] - 2024-26 年市盈率预测为 8.8、7.9、7.1 倍 [5]