行业投资评级 报告维持行业评级为"推荐"。[11] 报告的核心观点 1) 本周地产板块表现分化,其中美的置业、中国金茂和新城发展股价表现较好,分别为+12.5%、+8.5%和+2.1%。年内股价表现较好的公司有美的置业、新城发展和旭辉控股,分别为+55.8%、+13.4%和-5.5%。[5][14] 2) 本周港股通,万科企业、美的置业和新城发展港股通持股占比分别增加0.43、0.33和0.19个百分点。截至目前,万科企业、旭辉控股和保利置业分别是港股通持股比例前三的公司,持股比例为52.5%、25.0%和22.6%。[6] 3) 本周港股地产公司卖空最多的三个公司为:新城发展(+0.25pct)、绿城中国(+0.17pct)、建发国际(+0.16pct)。累计卖空股数占总股本比例最高的三家公司为万科企业(69.6%)、中国海外发展(9.6%)、龙湖集团(9.3%)。[7] 4) 政策全面转向放松,包括中央政治局会议提出"消化存量和优化增量"、央行推出四项政策措施、主要城市放松限购限贷政策等,以支持房地产市场平稳健康发展。[8] 5) 推荐优质国企地产公司如华润置地、中国海外发展、绿城中国和越秀地产,以及优质国企地产物管公司如华润万象生活、中海物业、绿城服务和越秀服务。[9] 行业分析 1) 业绩分化,国企地产业绩和派息稳健:除部分无法发布年报的公司外,大部分房企录得巨幅亏损,而国企央企地产公司财务状况较好,拿地和销售顺畅,保持了稳健的业绩和派息。[118] 2) 行业格局重塑:金融及土地资源充裕的国企地产融资通畅、融资成本新低、积极获取优质土地、新房销售好于行业,在行业政策不断调整优化后,市场销售逐步恢复,这些国企地产公司销售有望实现增长,业绩和派息有保障。[118] 3) 政策首提"消化存量和优化增量":中央政治局会议更新对房地产行业描述,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,促进房地产高质量发展。[118] 4) 政策进一步加码支持房地产行业健康发展:包括出台城市房地产融资协调机制、金融监管总局明确支持房地产、主要城市放松购房政策、央行推出四项政策措施等。[118] 5) 推荐优质龙头地产物管公司:关注龙头房企的中期业绩情况及全年经营目标调整,推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务和越秀服务等优质国企地产物管公司。[118]