报告公司投资评级 - 买入 [3][6] 报告的核心观点 - 2024上半年越秀服务业绩大致符合预期，收入同比增29.7%至19.6亿元，整体毛利率同比下跌2.2个百分点至25.9%，净利润同比增12.1%至2.78亿元，每股中期股息拟定为0.1港元，派息比率维持在50% [1] - 截至2024年6月，在管面积/合约面积环比增长14.6%/13.5%至8880万/6670万平方米，预计2026年前可达到1亿平方米在管面积 [2] - 基础物管/社区增值服务收入分别同比增31.2%/61.2%至6.01亿/6.45亿元，社区增值服务收入占比大幅提升，非商业务毛利率下滑，商业相关业务毛利率反弹，公司预期长期非商/商业毛利率维持约25%/25 - 30% [2] - 2024上半年公司现金余额增至48.7亿元，充足现金余额将支持全年派息及后续回购 [2] - 维持买入评级和目标价4.72港元，对应2024年12倍市盈率或剔除净现金后约3.3倍市盈率，因国企母公司越秀地产稳定交付支持收入及利润增长，且现金充裕支持回购及持续派息 [2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据一览 |年份|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（百万元人民币）|2486|3224|4102|5023|6026| |同比增长（%）|29.6|29.7|27.3|22.5|20.0| |核心利润（百万元人民币）|416|487|550|659|792| |核心每股盈利（人民币）|0.27|0.32|0.36|0.43|0.52| |同比增长（%）|-0.5|17.0|12.9|19.9|20.0| |市盈率（倍）|10.0|8.6|7.6|6.3|5.3| |每股账面净值（人民币）|2.12|2.26|2.44|2.66|2.92| |市账率（倍）|1.29|1.21|1.12|1.03|0.94| |股息率（%）|3.5|5.8|6.6|7.9|9.5| [3] 股份资料 - 52周高位（港元）：3.82 - 52周低位（港元）：2.32 - 市值（百万港元）：4542.11 - 日均成交量（百万）：0.34 - 年初至今变化（%）：15.89 - 200天平均价（港元）：3.00 [4] 2024年上半年业绩概览 |项目|23年上半年|24年上半年|同比（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | |收入（人民币百万元）|1511.8|1960.2|29.7| |物业管理服务（人民币百万元）|457.9|600.9|31.2| |向非物业业主提供的增值服务（人民币百万元）|352.4|354.8|0.7| |社区增值服务（人民币百万元）|400.5|645.5|61.2| |商业物管及运营服务（人民币百万元）|301.1|358.9|19.2| |销售成本（人民币百万元）|(1086.9)|(1452.8)|33.7| |毛利润（人民币百万元）|425.0|507.4|19.4| |行政费用（人民币百万元）|(127.2)|(158.9)|24.9| |金融资产减值净损失（人民币百万元）|(3.0)|(6.9)|133.5| |其他净收入（人民币百万元）|6.8|2.4|-64.6| |息税前利润（人民币百万元）|301.7|344.0|14.0| |财务收入（人民币百万元）|51.6|52.9|2.4| |税后利润（人民币百万元）|256.4|287.5|12.1| |少数股东权益（人民币百万元）|(8.8)|(9.8)| - | |净利润（人民币百万元）|248.0|277.7|12.0| |毛利率（%）|28.1|25.9|-2.2ppt| |非商业物业管理和增值服务毛利率（%）|27.3|24.4|-2.9ppt| |商业物业管理和增值服务毛利率（%）|31.5|32.4|0.9ppt| |息税前利润率（%）|20.0|17.5|-2.4ppt| |净利率（%）|16.4|14.2|-2.2ppt| |每股盈利（人民币/元）|0.16|0.18|12.5| |每股中期股息（港元）|0.089|0.100|12.4| |基本派息率（%）|50|50|0.0ppt| |合约面积（百万平方米）|77.5|88.8|14.6| |在管面积（百万平方米）|58.8|66.7|13.5| [5] 交银国际房地产行业覆盖公司 |股票代码|公司名称|评级|收盘价(交易货币)|目标价(交易货币)|潜在涨幅|最新目标价/评级发表日期|子行业| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |823 HK|领展房托|买入|34.80|47.70|37.1%|2024年05月29日|香港房地产| |16 HK|新鸿基地产|买入|72.00|110.10|52.9%|2024年02月29日|香港房地产| |17 HK|新世界发展|买入|7.25|15.80|117.9%|2023年11月29日|香港房地产| |12 HK|恒基地产|中性|22.05|23.84|8.1%|2023年08月23日|香港房地产| |123 HK|越秀地产|买入|4.25|6.60|55.3%|2024年08月13日|内地房地产| |3383 HK|雅居乐集团|买入|0.44|1.16|163.6%|2023年12月01日|内地房地产| |1109 HK|华润置地|买入|22.25|42.82|92.4%|2022年05月24日|内地房地产| |3319 HK|雅生活服务|买入|2.62|3.20|22.2%|2024年08月19日|物业服务| |6626 HK|越秀服务|买入|2.99|4.72|57.9%|2024年08月09日|物业服务| |6098 HK|碧桂园服务|买入|4.47|17.48|291.2%|2023年03月29日|物业服务| |2669 HK|中海物业|买入|4.64|10.80|132.8%|2023年03月23日|物业服务| |9928 HK|时代邻里|中性|0.51|0.60|17.6%|2023年11月30日|物业服务| [6] 财务数据（损益表、现金流量表、资产负债简表、财务比率） - 损益表涵盖2022 - 2026E年收入、成本、利润等数据 - 现金流量表涵盖2022 - 2026E年现金流相关数据 - 资产负债简表涵盖2022 - 2026E年资产、负债、权益等数据 - 财务比率涵盖2022 - 2026E年每股指标、利润率、盈利能力等数据 [7]