报告核心观点 - 房地产市场处于底部区间，长期需求总量可观但增长空间或收缩，中期或已超调、拐点待察，短期基本面见底需关注政策落地，市场企稳待宏观经济复苏和政策效应释放 [8][9] - 近期政策发力叠加“金九”旺季，上周商品房销售回暖，30 大中城市成交面积环比增 19.23%，年内累计成交面积同比降幅收窄 [1][9] - 住建部强调构建新模式，地方优化需求侧政策，政府收储推进但面临障碍，政策落实效果待察 [1][9] - 投资建议关注中字头基建类央企、大型国有房企和部分头部民企 [2][57] 本周观点 长期 - 受人口老龄化和城镇化进程放缓影响，房地产市场长期需求增长空间或收缩，但需求总量可观，核心城市住房需求有望持续增长 [8] - 我国人口负增长，但城镇化率与发达国家有差距，预计还有 15%左右增长空间，城市人口流入带动住房需求，未来 5 - 10 年新房增量需求中枢约 10 亿平方米 [8] 中期 - 房地产市场或已超调，截至 2024 年 6 月，全国商品房销售面积和销售额累计同比下降，开发投资同比下降，6 月国房景气指数仍处低位 [8] - 假设 2024 年商品房销售面积全年同比跌幅在 10% - 20%，测算全年销售面积低于未来 5 - 10 年新房增量需求中枢，市场拐点有待观察 [8] 短期 - 房地产市场基本面处于底部区间，上周（8.19 - 8.25）商品房销售逆转走弱格局，30 大中城市成交面积环比增加 19.23%，年内累计成交面积同比降幅进一步收窄 [1][9] - 住建部 8 月 23 日表示加快构建房地产发展新模式，强调推出项目“白名单”制度等，供给侧政策兼顾短期应对和中长期发展，长效机制有望加快确立 [1][9] - 地方政府持续优化需求侧政策，政府收储加快推进，但面临资金压力、供需错配等障碍，政策落实效果待察，期待核心城市跟进和中央加大财政支持 [1][9] 上周政策动态及重要消息 住建部 - 副部长董建国 23 日称新模式构建需过程，要完善住房供应体系、建立要素联动机制、推进现房销售、建立融资协调机制、研究建立房屋相关制度、建设“好房子”，上海等 22 个城市正在试点 [10] 国家金融监管总局 - 司长廖媛媛 21 日介绍城市协调机制精准支持房地产项目融资取得阶段性成效，商业银行已审批“白名单”项目 5392 个，融资金额近 1.4 万亿元 [10] 长沙 - 住建局 23 日发布通知，明确按区县（市）认定住房套数，适用于办理商贷购买新建商品住房的购房者，8 月 23 日起施行，此前已网签备案购房者及二手房、公积金贷款购房者不享受 [10] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 上周 30 城商品房销售面积环比增加，累计同比降幅收窄，一二三线城市销售面积环比均增加，二线城市增幅显著 [11] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，30 大中城市商品房周度成交套数 16274 套，环比增 20.80%，同比减 22.37%；成交面积 173.70 万平方米，环比增 19.23%，同比减 23.54% [11] - 截至 2024 年 8 月 25 日，30 大中城市商品房成交套数累计同比减 32.16%，成交面积累计同比减 34.16% [11] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，一线城市成交面积环比增 0.64%，二线城市增 40.33%，三线城市增 7.83% [14] - 截至 2024 年 8 月 25 日，一线城市累计成交面积同比减 26.01%，二线城市减 18.84%，三线城市减 16.07% [14] - 截至 2024 年 7 月，全国商品房累计成交面积 54148.94 万平方米，同比减 18.60%；累计成交额 53330.39 亿元，同比减 24.30% [15] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比明显上涨，截至 8 月 12 日，四线城市二手房挂牌价指数环比微幅上升 [16] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，上海商品房成交均价为 55294.66 元/平方米，相比上周上涨 29.72% [16] - 截至 2024 年 8 月 12 日，一线城市二手房出售挂牌价指数环比下跌 0.33%，二线城市环比下跌 0.01%，三线城市环比下跌 0.08%，四线城市环比上涨 0.04% [16] - 截至 2024 年 7 月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.30%，2 个城市环比上涨，66 个城市环比下跌，2 个城市环比持平 [18] - 按城市能级分，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌 4.20%，二线城市同比下跌 4.80%，三线城市同比下跌 5.80% [18] - 按建筑面积分，90 平方及以下新建商品住宅价格指数同比下跌 5.40%，90 - 144 平方同比下跌 5.30%，144 平方以上同比下跌 5.20% [18] - 截至 2024 年 7 月，70 个大中城市二手住宅价格指数同比下跌 8.20%，1 个城市环比上涨，2 个城市环比下跌，67 个城市环比持平 [20] - 按城市能级分，一线城市二手住宅价格指数同比下跌 8.80%，二线城市同比下跌 8.20%，三线城市同比下跌 8.10% [20] - 按建筑面积分，90 平方及以下二手住宅价格指数同比下跌 8.30%，90 - 144 平方同比下跌 8.10%，144 平方以上同比下跌 7.90% [20] 商品房库存情况跟踪 - 上周十大城市商品房成交规模回升，库存去化周期相比上周有所收窄 [24] - 截至 2024 年 8 月 25 日，十大城市商品房可售面积为 8434.38 万平方米，当周成交面积 94.87 万平方米，库存去化周期为 88.91 周 [24] - 截至 2024 年 6 月，全国商品房待售面积为 73894.00 万平方米，累计同比增加 15.20%；1 - 6 月商品房销售面积为 11274.17 万平方米，库存去化周期为 6.55 个月 [25] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 上周土地市场表现平淡，供需两端缩量，成交面积环比降幅大于供应面积 [27] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，100 大中城市供应土地 464.00 宗，环比减少 19.16%，同比增加 4.04%；成交土地 245.00 宗，环比减少 40.10%，同比增加 9.87% [27] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，100 大中城市供应土地 2341.87 万平方米，环比减少 15.40%，同比减少 5.55%；成交土地 1536.91 万平方米，环比减少 26.40%，同比增加 5.16% [29] 土地价格动态跟踪 - 上周商品房销售回暖，但土地成交楼面价下降，可能与政府收储工作推进有关；100 大中城市成交土地溢价率回升，受二线城市带动 [31] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，100 大中城市供应土地挂牌均价为 1468.00 元/平方米，环比减少 21.46%，同比减少 34.38%；成交土地楼面均价为 827.00 元/平方米，环比减少 32.05%，同比减少 67.43% [31] - 2024 年 8 月 19 - 25 日，100 大中城市成交土地溢价率为 3.37%，相比上周上升 0.79pct；一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为 0.00%、6.11%、2.36% [31] 土地库存情况跟踪 - 截至 7 月 28 日，全国 300 城经营性土地成交 4828 万平方米，环比上月同期下降 15%，同比下降 33% [34] - 1 - 7 月份百强房企拿地销售比 0.15，10 强房企拿地意愿最高，拿地销售比 0.18，后 50 强房企拿地销售比 0.14，各梯队拿地销售比与上月末相比波动不大 [34] - 土地市场集中度呈现“头尾增强”趋势，10 强房企新增货值占百强总货值的 55%，后 50 强房企占 16%，均较上月末增加 2 个百分点，其余各梯队占比小幅降低 [34] - 1 - 7 月仅有三成百强房企活跃在土地市场，超六成企业投资金额同比下滑，投资态度谨慎 [34] - 7 月典型房企拿地金额在底部连续两个月回升，重点监测 30 家房企单月投资金额 348 亿元，环比增长 21%，同比几乎腰斩 [34] - 7 月拿地积极的是规模化央国企，如保利发展单月拿地金额 147.5 亿元，绿城、招商等单月投资额在 30 亿以上 [34] - 房企拿地聚焦核心城市、核心地块，单月拿地典型房企中，一二线投资金额占比超 95%，以北京、上海、成都、杭州等热点城市为主 [34] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至 2024 年 7 月，全国房地产累计开发投资 60877.42 亿元，同比减少 10.20%；住宅投资 46230.04 亿元，同比减少 10.60% [35] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至 2024 年 7 月，全国房屋施工面积 703285.74 万平方米，同比减少 12.10%；房屋新开工面积 43732.89 万平方米，同比减少 23.20%；房屋竣工面积 30016.52 万平方米，同比减少 21.80% [37] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至 2024 年 7 月，全国房地产开发计划累计总投资 927391.67 亿元，同比减少 4.30%；累计土地购置费 23166.19 亿元，同比减少 5.80% [40] - 截至 2024 年 7 月，全国房地产本年实际到位开发资金 113966.76 亿元，同比减少 17.00%；上年资金累计结余 52066.00 亿元，同比减少 11.30% [41] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 土地财政方面，截至 2024 年 7 月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让 17763.00 亿元，同比减少 22.30%；地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出 25098.00 亿元，同比减少 8.90% [43] - 税收收入方面，截至 2024 年 7 月，房产税收入 541.00 亿元，同比增加 20.76%；契税收入 390.00 亿元，同比减少 10.14%；土地增值税收入 314.00 亿元，同比减少 28.31%；城镇土地使用税收入 264.00 亿元，同比增加 11.86%；耕地占用税收入 50.00 亿元，同比增加 42.86% [44] 房地产与货币金融 - 货币政策方面，截至 2024 年 8 月 20 日，1 年、5 年期 LPR 分别为 3.35%、3.85%，与前值持平；截至 2024 年 1 月，PSL 当月新增 1500.00 亿元 [47] - 居民信贷方面，截至 2024 年 7 月，全国房地产开发资金中国内贷款累计 9216.29 亿元，同比减少 6.30%；个人按揭贷款累计 8748.00 亿元，同比减少 37.30% [47] - 截至 2024 年 7 月，居民户中长期人民币贷款当月新增 100.00 亿元，同比多增 772.00 亿元 [47] 房地产相关产业链动态 - 截至 2024 年 7 月，全国挖掘机开工小时数当月同比减少 0.30%；建材家居景气指数同比上升 3.24%；家具类零售额同比减少 1.10%；家用电器和音像器材类零售额同比减少 2.40%；水泥产量同比减少 12.40%；钢材产量同比减少 4.00% [48] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，房地产行业景气度影响房企融资活动和市场流动性结构，导致债市调整 [53] - 截至 8 月 23 日，1 年期国债到期利率周环比下跌 0.04pct，3 年期国债到期利率周环比下跌 0.07pct，10 年期国债到期利率周环比下跌 0.04pct [53] - 截至 8 月 23 日，AAA 企业债中，1 年期企业债到期利率周环比上涨 0.05pct，3 年期企业债到期利率周环比上涨 0.05pct，10 年期企业债到期利率周环比上涨 0.07pct [53] 权益市场 - 房地产板块是上证综指成份中权重较高部分，与上证综指显著正相关，与金融板块也有较强相关性 [53] - 截至 8 月 23 日，房地产板块周环比下跌 3.78%，上证综合指数下跌 0.87%，银行板块上涨 2.86% [53] 商品市场 - 房地产是煤炭、钢铁消费终端，煤炭与钢铁期货价格与房地产行业指数走势存在约 4 个月时滞 [55] - 截至 8 月 23 日，焦煤期货结算价周环比下跌 2.57%，螺纹钢期货结算价周环比上涨 2.19% [55] 投资建议 - 关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企，“三大工程”是今年重点任务，房地产支持政策后续有加码空间 [2][57] - 关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [2][57] - 关注部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等，在融资协调机制推进背景下