报告公司投资评级 - 买入（维持）[4][5] 报告的核心观点 - 2024H1招商蛇口营收和业绩下降符合预期，源于结算利润率下降、投资收益减少；销售额同比下降，行业排名第五，拿地聚焦核心城市；三条红线稳居绿档，融资成本下降，逆市融资优势明显；预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略受益于行业格局优化，三大业务齐头并进实现有质量增长；下调2024 - 26年归母净利润预测，维持“买入”评级 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年8月30日收盘价9.23元，一年内最高/最低14.54/7.45元，市净率0.8，息率3.47，流通A股市值768.17亿元，上证指数/深证成指2842.21/8348.48 [2] 基础数据 - 2024年6月30日每股净资产10.68元，资产负债率68.16%，总股本/流通A股90.61亿/83.23亿股，流通B股/H股无 [3] 业绩情况 - 2024H1营业收入512.7亿元，同比 - 0.3%；营业利润29.3亿元，同比 - 40.2%；利润总额29.6亿元，同比 - 40.5%；归母净利润14.2亿元，同比 - 34.2%；扣非后归母净利润14.0亿元，同比 + 0.5%；基本每股收益0.11元，同比 - 50.0%；加权净资产收益率0.99%，同比 - 1.0pct；毛利率、归母净利率分别为12.0%、2.8%，同比分别 - 4.3pct、 - 1.4pct；三费费率为6.3%，同比 - 0.1pct [4] 业绩下滑原因 - 开发业务项目结转毛利率同比下降；转让子公司股权投资收益同比减少，2024H1投资收益11.2亿元，同比 - 24% [4] 合同负债情况 - 2024H1末合同负债1798亿元，同比 + 11%，覆盖23年营收1.0倍 [4] 销售情况 - 2024H1实现销售金额1009.5亿元，同比 - 39%；销售面积438.7万平，同比 - 36%，销售额排名行业第五；核心10城销售占比66%，同比 + 2pct；销售权益比65%，同比 + 9pct [4] 拿地情况 - 2024H1新增建面80.1万平，拿地金额146.1亿元，拿地/销售金额比14%，拿地/销售面积比18%；平均楼面地价1.82万元/平米，占比销售均价79%；拿地主要聚焦核心一二线城市 [4] 土储情况 - 2024H1末总未竣工面积3364万方，覆盖23年销售的2.8倍 [4] 财务指标情况 - 至2024H1年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62%、59%，现金短债比1.63，三道红线指标处于绿档；2024H1加权融资成本仅3.25%，较年初 - 0.22pct；2024H1末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34pct [5] 定增情况 - 23年9月以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股，募资总额85.0亿元 [5] 盈利预测调整 - 下调2024 - 26年归母净利润预测至66、73、81亿元（原76、103、111亿元），现价对应24年PE13倍 [5] 财务摘要 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|183003|175008|179246|185443|192153| |归母净利润（百万元）|4264|6319|6649|7332|8074| |每股收益（元/股）|0.47|0.70|0.73|0.81|0.89| |毛利率（%）|/|15.9|14.7|15.3|16.1| |ROE（%）|/|5.3|6.4|6.7|6.9| |市盈率|/|/|13|11|10|[6][8]