报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][31] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司积极应对债务问题并获多方支持，多项业务仍具发展潜力，预计2024年和2025年每股净资产分别为20.30元和20.71元，按2024年0.4 - 0.5XPB水平，对应合理价值区间8.12 - 10.15元 [7][31] 各部分总结 公司基本情况 - 9月2日收盘价6.42元，52周股价波动6.18 - 14.33元，总股本11931百万股，流通A股9717百万股，总市值80652百万元，流通市值80603百万元 [2] 市场表现 - 2024年1 - 6月沪深300绝对涨幅分别为0.2%、 - 2.5%、 - 18.3%，相对涨幅分别为1.6%、1.6%、 - 10.7% [4] 经营业绩 - 2024年上半年营业收入1427.8亿元，同比降28.9%，归属上市公司股东净利润亏损98.5亿元，同比降199.8%，亏损主因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、非主业财务投资亏损、资产交易和股权处置价格低于账面值 [6][9] - 房地产开发及相关资产经营业务收入1234.0亿元，占比86.4%；物业服务收入160.0亿元，占比11.2% [6][10] 财务状况 - 2024年上半年底净负债率62.0%，持有货币资金924.0亿元，经营性现金净支出51.8亿元，有息负债合计3312.7亿元，占总资产比例23.3%，境内新增融资综合成本3.60%，加权平均债务期限5.3年 [6][12] - 2024年上半年底存货金额6204.0亿元，较2023年底降11.6%，新增计提存货跌价准备19.3亿元，余额83.0亿元 [12] 销售情况 - 2024年上半年销售面积939.5万平方米，同比降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比降37.6%，在多个城市排名前列 [14] - 年初现房销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元 [6][15] - 销售主要集中在上海、南方、北京等区域，分别占总销售金额35.2%、23.5%、12.7%等 [18][19] - 2024年上半年底已售未结算资源2213.0万平方米，合同金额约3272.0亿元，较2023年末分别降5.4%和9.2% [20] 项目投资与开发 - 2024年上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划38.4%；竣工计容面积约859.6万平方米，完成年初计划39.0% [21] - 上半年获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，总地价10.2亿元，权益地价约7.8亿元，平均地价3944元/平方米 [6][24] - 2022年以来累计投资项目82个，主动投资项目平均开盘周期5.7个月，首次开盘兑现度约87% [6][24] - 2023年以来完成产能455亿元资源盘活和优化，实现回款81亿元，销售签约约140亿元 [6][24] 多航道业务 - 万物云2024年上半年营业收入176.3亿元，同比增9.5%，新获取住宅服务项目221个，蝶城数量增加，商企服务聚焦优质客户，多种经营收入增长 [25] - 泊寓2024年上半年营业收入17.3亿元，同比增5.3%，新获取房源1.5万间，一线城市占比80.6%，出租率95.2%，单房运营成本降13.3% [28] - 商业业务2024年上半年营业收入45.9亿元，同比增6.7%，累计开业197个项目，建筑面积1106万平方米 [29] - 物流业务2024年上半年经营收入19.4亿元，新开业6个园区，可租赁建筑面积51.7万平方米 [30] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3901.43亿元、4251.18亿元、4598.37亿元，净利润分别为 - 95.53亿元、41.92亿元、43.36亿元 [8][35]