报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][15] 报告的核心观点 - 招商积余2024年中报显示经营业绩平稳发展，费用压降但现金流承压，市拓聚焦非住业态，融资成本和负债规模双降，维持“优于大市”评级，2024 - 2025年EPS预计分别为0.85元、1.07元，合理价值区间10.17 - 12.71元 [6][7][15] 根据相关目录分别进行总结 经营业绩 - 2024年1H营业收入78.39亿元，同比增长12.34%；归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%；归母扣非净利润4.14亿元，同比增长7.65% [6][8] - 物业管理业务收入75.35亿元，同比增长12.68%；资产管理业务收入2.89亿元，同比增长2.61%；其他业务收入0.15亿元 [6][8] - 2024年1H三项费用收入占比4.09%，较2023年同期降0.96个百分点；财务费用0.16亿元，同比降53.15% [9] - 2024年1H经营活动现金流净额 - 14.41亿元，因业务特性和经济环境影响，流入增幅不及营收，流出增幅大于营收 [6][9] 市场拓展 - 2024年1H新签年度合同额18.93亿元，第三方项目新签年度合同额17.40亿元，千万级项目占比超50% [6][12] - 截至2024年6月末，在管项目2209个，管理面积3.85亿平，第三方项目管理面积2.57亿平，占比67% [6][12] - 2024年上半年第三方非住业态新签年度合同额15.71亿元，占比90%；非住业态管理面积2.52亿平，占比66% [6][12] - 2024年上半年非住宅业态基础物管营收46.33亿元，同比增长19%，占基础物业管理营收七成以上 [6][12] - 2024年1H市场化住宅项目新签年度合同额1.69亿元，同比增长超70%，二手盘项目新签超2000万元 [12] 增值服务 - 2024年1H平台增值服务营收2.56亿元，专业增值服务营收9.23亿元 [13] 资管业务 - 截至2024年1H底，招商商管在管商业项目70个，管理面积397万平；2024年上半年集中商业销售额同比升26.7%，客流同比升37.7%，有效会员总数752.9万，同比增63.2% [14] - 截至2024年1H底，持有物业总可出租面积46.90万平，总体出租率94% [14] 融资情况 - 2024年1H完成2021年第一期中期票据到期兑付，融资成本区间2.45% - 3.00%，期末融资余额14.34亿元 [7][10] 投资建议 - 预测公司2024、2025年EPS分别为0.85元、1.07元，给予2024年12 - 15XPE，合理价值区间10.17 - 12.71元 [7][15] 财务报表分析和预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为186.85亿元、226.86亿元、280.67亿元，净利润分别为8.99亿元、11.32亿元、13.36亿元 [7][19] - 预计2024 - 2026年毛利率分别为11.7%、11.7%、11.3%，净资产收益率分别为8.6%、10.1%、11.0% [7][19] - 预计2024 - 2026年资产负债率分别为49.1%、50.5%、52.4% [19]