报告行业投资评级 - 行业投资评级为中性，维持原评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年地产行业业绩受毛利润率下行和提前释放减值压力影响，优质房企业绩、融资、销售拿地更稳健，基本面最终将迎来长期持续复苏，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等 [6][48] 根据相关目录分别进行总结 业绩方面：收入下滑，业绩承压，优质房企好于行业 - 2024H1地产板块营业收入7815亿元，同比-21%，归母净利润亏损109亿元，去年同期盈利337亿元，业绩下滑因毛利率下滑和减值提升 [4][9] - 2024H1板块整体毛利率14.3%，较23年底降2.1pct，较去年上半年降2.9pct；资产减值损失95.4亿元，去年同期33.3亿元，信用减值损失39.2亿元，去年同期17.2亿元 [4][9] - 2024H1第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为-3.0%/-24.8%/-24.4%/-32.3%，归母净利润分别为113/-193/10/-39亿元，第一梯队表现远好于其他梯队 [4][9] 优质房企融资优势明显 - 截至2024年上半年，板块剔除预收账款资产负债率68.5%，较2023年底降0.7个百分点，净负债率76.3%，较2023年底升7.3个百分点，现金短债比0.95，2023年为1.19 [5][25] - 2024年上半年行业整体有息负债规模同比下滑2.6%，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为+2.7%/-5.2%/-7.4%/+1.0% [5][25] - 2024年1 - 7月房地产行业开发资金总规模下降21%，各渠道融资规模有不同程度下滑，开发贷余额同比增速为+5.1% [33] 行业销售、拿地下滑，优质房企好于行业 - 2024年1 - 7月全国商品房销售金额同比下降24.3%，1 - 8月百强房企销售金额同比下降38.7%，优质房企销售增速同比下降30.1% [6][37] - 2024年1 - 7月300城住宅类用地成交金额同比-41.8%，四家主要央企1 - 7月拿地力度平均13.5%，去年平均32.1% [6][37] - 24年1 - 7月拿地溢价率4.1%，较去年同期降2.1个百分点，个别地块热度高但整体溢价率低位，拿地利润率保持稳定 [46]