报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][5][15] 报告的核心观点 - 公司多元经营发展平稳，负债稳健融资高效，虽营收微降、销售下滑，但财务状况良好，资产运营表现佳，物业管理业务增长，给予估值适度溢价，维持“优于大市”评级 [4][5][15] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 9月3日收盘价9.05元，52周股价波动7.45 - 13.99元，总股本9061百万股，流通A股8323百万股，总市值82001百万元，流通市值75319百万元 [1] 市场表现 - 与沪深300对比，1M绝对涨幅7.5%、相对涨幅10.8%，2M绝对涨幅 - 0.6%、相对涨幅4.9%，3M绝对涨幅 - 5.2%、相对涨幅3.6% [2] 营收利润情况 - 2024年上半年营业收入512.73亿元，同比降0.33%；归属于上市公司股东净利润14.17亿元，同比降34.17%；基本每股收益0.11元/股，同比降50%；计划半年度不派现、不送股、不转增股本 [4][7] - 预计2024 - 2026年营业收入分别为1801.07亿、1925.29亿、2110.93亿元，净利润分别为60.60亿、65.28亿、71.41亿元 [6][17] 业务板块情况 - 开发业务：2024年上半年收入399.02亿元，同比降4.15%，占比77.82%，因项目平均结转单价下降 [4][7] - 资产运营业务：2024年上半年收入30.97亿元，同比升13.05%，占比6.04%，因持有物业运营管理规模扩大；全口径资产运营收入36亿元、EBITDA18.95亿元，分别同比增15%和14%；开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率6.34%，同比升0.2个百分点 [4][13] - 城市服务业务：2024年上半年收入82.73亿元，同比升16.94%，占比16.14%，因物业管理业务规模扩大 [4][7] 财务状况 - 截至2024年半年底，剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；2024年上半年新增融资成本3.01%，综合资金成本3.25%，较年初降22个BP [4][9] 销售拿地情况 - 销售：2024年上半年累计销售面积438.71万平，同比降35.86%；销售金额1009.52亿元，同比降39.35%；在12个城市进入当地流量销售金额前五 [4][11] - 拿地：2024年上半年累计获7宗地块，总计容建面约80.13万平方米，权益地价146.14亿元，“核心10城”投资金额占比86%；获代建项目26个，新增管理面积178万平方米；获4个轻资产管理输出项目，新增管理面积16.3万平方米 [4][12] 物业管理情况 - 招商积余2024年营业收入78.39亿元，较2023年同期增12.34%；截至6月，在管项目2209个，管理面积3.85亿平方米；上半年新签年度合同额18.93亿元，第三方项目17.40亿元；非住宅业态管理面积2.52亿平方米，占比66%，基础物业营业收入46.33亿元，占比超七成；市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增超70% [14] 投资建议 - 预测公司2024、2025年EPS分别为0.67和0.72元，给予2024年15 - 17XPE，合理价值区间10.03 - 11.37元，维持“优于大市”评级 [5][15]