报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 北部都会区作为香港未来发展新引擎，以「产业带动」为主轴，推动高增值行业发展将为香港创造新机遇 [12] - 未来5 - 10年北部都会区渐见雏形，20年内大致完成发展，政府规划建设应明确时间表、协调两地发展、推动城产融合 [61] 分组1：北部都会区发展进程 - 2021年政府提出「北部都会区发展策略」，在新界北部建立占地超三万公顷的「北部都会区」 [5] - 2022 - 2023年政府在补地价安排、换地标准、施政报告、运输基建蓝图等方面有多项举措推动北部都会区发展 [5] - 不同区域发展面积、房屋单位、新增人口、就业机会、首批公屋入伙时间等规划不同，且各区域有相应未来交通基建规划 [7][8][9][10][11] 分组2：重点发展产业 - 以产业规划带动经济发展 创科及生命健康科技 - 新田科技城和河套区港深创新及科技园是香港创科发展新引擎，与深圳科创园区组成合作区，以「一河两岸」「一区两园」模式运作 [13] - 创科和生命健康科技涵盖人工智能、软件开发等多领域，港深创科园聚焦六大产业，相关领域有庞大增长潜能 [13][17] - 香港是生物科技首次公开招股集资中心，有国际化临床试验和检测认证标准，有望成为国际级生物医疗科技中心 [21] 推动发展的配套 - 硬件上有新田科技城、河套区港深创新及科技园等，还有相关政策和资金支持 [23] - 港深创新及科技园分两期发展，第一期部分楼宇将落成，其余用地招商引资助科研和产业设施落成 [24] - 已与59间机构建立合作伙伴关系，将成世界级知识枢纽及创科中心 [25] 洪水桥 / 厦村及元朗创新园 - 租金表现有变化，2024 - 2025上半年首批五幅多层现代产业大楼用地招标，2027/28年首批大楼落成 [27] 打造「北都大学教育城」 - 政府计划在多地预留超60公顷土地打造「北都大学教育城」，教育局已收到多间院校建议 [30] - 不同区域预留土地发展专上教育有不同优势，多所大专院校有进驻北都意向 [31][32][33][34] 分组3：如何进入北都 - 相关土地政策及考虑因素 - 政府注重以产业用地配置原则协议出让土地，2023年12月公布「加强版模式」修订安排并扩大适用范围 [38][40] - 「加强版模式」有扩大适用地区范围、容许扣减公共设施成本、扩大可供发展土地用途、政府协助收回土地等特点 [41][42][43] - 发展局扩大土地契约修订标准金额补地价安排，适用于部分新界地区，非强制性 [43] - 产业、住宅、配套建设、商业等物业板块在北部都会区有发展机遇 [46][48][49][50] - 牛潭尾是未来重点发展区，北环线贯穿，发展潜力大，规划有专上院校用地，港铁站建成后部分用地将改建住宅 [51] 分组4：案例分析 - 戴德梁行有多个成功案例，包括估价与顾问服务、资本市场部促成的交易等 [55] - 有和生围项目土地改规划及补地价咨询、北部都会区专题研究报告等不同类型案例，服务范畴包括可行性研究、市场调研等 [57][58] 分组5：总结及建议 - 政府应制定明确可行的发展蓝图和时间表，协调深港两地发展，推动城产融合 [61] - 政府需为新兴产业提供合适优惠政策和配套设施，推动香港成为医药和创科研发枢纽 [61]