行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1] 核心观点 - 报告预测行业在2025年将实现显著增长，多项关键指标呈现积极态势 [1][21] - 2025年第二季度增长势头强劲，部分领域增长率达到7.3% [6][7] - TMT（科技、媒体、电信）领域表现突出，占比达到29% [24][28] - 行业未来展望（2025F-2028F）显示持续增长趋势 [21][22][36][37] 市场规模与预测 - 2025年市场规模数据点包括18,322.3、15,081.0、10,592.8等 [3] - 2025年相关预测数据为6,989.3、22,228.5、25,060.4、44,103.8、39,738.3 [13] - 2024年部分市场规模数据点包括535.0、897.2、1,057.1、969.9等 [10] - 未来预测（2025F-2028F）显示市场规模将从低位持续扩张至高位 [22][37][39] 增长率分析 - 2025年各领域增长率分别为6.1%、4.3%、6.3%、5.0%、1.6%、4.1%、3.1%、4.3% [5] - 2025年第二季度增长率分别为3.5%、5.9%、7.3%、5.6%、1.1%、3.4%、4.1%、6.5% [7] - 部分领域在2024年至2025年间出现负增长，如-15.1%、-5.3%、-20.3%、-48.2%、-54.6% [12] - 特定项目如SM（购物中心）相关预测增长率为10%、12% [23] 细分领域表现 - TMT领域占比最高，达到29%，其次为19%、16%、12%、10%、9% [24] - TMT领域具体占比为29.5%和18.7% [28] - 购物中心（SM）相关数据点包括1,789,500、104,000，渗透率86.8，占比36.5% [17][19] - 另一主要领域数据为3,107,700，相关指标423.8，占比11.0% [30][34] 关键运营指标 - 特定项目渗透率达到86.1，增长49.3%，或92.6增长35.2%等 [19] - 2025年关键指标包括339.88、10.4、179.0、22.8增长49.3%、4.2增长36.5% [28] - 另一领域关键指标为310.8，增长11.0%，以及10.1、423.8等 [44] - 运营效率指标显示2025年达到98.6%和84.9% [44] 品牌与租赁信息 - 报告中提及品牌如FASCINO、EXI.T、Sanrio Gift Gate、FRED PERRY等 [38][44] - 平均租金信息针对优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租 [33] - 租金数据点包括350、130等 [38]

核心观点 - 中国房地产市场供需关系发生深刻变化，行业从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，传统“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式难以为继，亟需向以资产保值增值为核心的房地产资产管理模式转型 [10][11][26][30][32] - 房地产资产管理覆盖“投、融、管、退”全生命周期，其价值创造的核心在于通过专业运营提升资产的营运净收入（NOI），并优化影响资产估值的关键指标如资本化率（Cap Rate）和折现率（Discount Rate），最终通过资产证券化或交易转让实现价值最大化 [34][39][41][46][47][59] - 有效的资产管理策略包括对存量资产进行系统梳理与分类管理、通过动态调优与运营增值（如升级改造、租务管理、科技赋能、绿色建筑）提升资产价值，并运用不动产资产证券化等多元化工具实现退出，从而穿越经济与行业周期 [69][71][81][85][120] 价值逻辑重构：从开发思维到资管思维 房地产市场供需关系发生深刻变化 - 全国房地产开发投资额自2022年起连续三年下行，新建商品房销售面积同步下降，标志着供应端持续扩张的局面发生调整 [11][14][15][16] - 商业地产供应过剩压力显著：2016至2024年间，17个样本城市的甲级写字楼总存量从4,220万平方米增长至7,845万平方米，增幅达85.9%；同期，15个样本城市的优质零售物业总存量从4,430万平方米增长至11,443万平方米，增幅高达158.3% [17][20][21][22] - 高能级城市核心区资产空置率攀升，租金承压：一线城市甲级写字楼平均空置率由2005年的12.1%升至2024年末的21.4%，租金下调成为普遍去化手段 [18][19] 目标导向的转变 - 传统开发模式以土地增值和快速周转为目标，依赖“高负债、高杠杆、高周转”（“三高”）模式，开发业务收入占比普遍超过八成，经营风险高 [27][28][29][30] - 资产管理模式则以资产保值增值为核心目标，强调长期持有、通过专业运营提升资产价值，并最终通过金融化退出（如REITs、资产证券化）或交易转让实现价值，房企战略向轻重并举、运营优化转型 [32][34][35] 贯穿全生命周期的资产管理价值逻辑 资管模式下影响价值创造的核心指标 - 营运净收入（NOI）是商业地产估值的核心，其提升依赖于优化租金收入、降低空置率、控制运营成本及税费，并与租约条款、租户构成及市场供需密切相关 [41][45] - 资本化率（Cap Rate）反映市场对资产的预期回报率，受宏观经济、市场供需及资产风险影响，通过提升资产抗风险能力（如获取ESG认证）可降低Cap Rate，从而提升资产价值 [41][46] - 折现率（Discount Rate）是现金流折现法（DCF）中的关键参数，等于无风险利率加风险溢价，引入信用更佳的租户组合、优选核心区资产有助于降低风险溢价，改善未来现金流现值 [41][47] - 收益期限的长短直接影响对项目总收益的预测，进而影响资产价值测算 [49] 资产的价值跟踪 - 重庆万象城案例展示了通过持续运营优化实现资产价值提升的路径：项目通过品牌迭代、空间改造（如北区开业引入超240家品牌）、设施升级，年零售额跃居重庆首位，并于2025年成功重发CMBS，融资规模从2021年的45.01亿元提升至51亿元，资产价值显著增长 [54][55][56][57][58] 资产退出路径及影响价值实现的因素 - 主要退出路径包括资产证券化退出（公募REITs、持有型不动产ABS、类REITs、CMBS）、股权交易退出及资产交易退出 [59][60][61][62][63][64][65] - 资产证券化退出的价值实现受基础资产质量、现金流稳定性、交易结构设计、市场政策及运营管理能力等多重因素影响 [63][66] - 资产收购与股权收购在税务处理上存在差异，资产收购涉及土地增值税等多项税费，而股权收购主要涉及企业所得税和印花税 [66] 资产的价值管理及策略 存量资产价值管理策略 - 资产梳理与分类管理是基础，需基于资产市场价值、战略价值、运营效率（如租金水平、出租率）等多维度建立评价体系，实施“一物一策”的精细化管理，对高价值高协同性资产优先持有，低价值低协同性资产考虑处置或证券化 [69][71][72][76][78][80] - 动态调优与运营增值依赖专业资产管理人，其核心功能包括资产配置与投资决策、风险管理、合规与信息披露，通过统筹运营优化实现资产保值增值 [81][82] 城市更新为存量资产价值重塑创造更多可行性 - 硬件升级改造是运营提升的前置举措，具体策略包括空间功能重构、外立面翻新、动线改造、设施设备更新（如电梯、空调系统）及智能化升级，旨在提高租金收益、降低运营成本、提升客户满意度 [85][87] - 案例：基汇资本收购广州西城都荟后，通过调整租户、更新设计，日均客流量从2万人次跃升至8万人次，出租率从68%提升至97%，最终以40.65亿元售出，资产价值提升超50%；改造北京盈科中心实施“商改写”，租金从每日每平方米4元提升至11元，资产价值3年间提升40% [89][91][92] 租赁住房市场发展丰富存量资产盘活路径 - 系统化租务管理是关键，包括制定租控策略、搭建客户评价模型、优化租户行业结构、合理匹配租约期限，以稳定现金流、分散风险（如避免行业过度集中）、增强客户黏性 [93][94][95] - 引入XSF坪效体验模型量化员工办公场所体验，帮助企业优化选址、空间规划及设施管理，从而提升员工工作效率与客户粘性，增强资产竞争力 [96][97][99][101] 科技赋能房地产资产管理 - 智能楼宇系统通过集成能耗监测、安防预警、智能电梯调度等功能，降低运营风险与人耗物耗成本，提升运营效率及租户体验，进而提升资产价值 [107][108][109] - 混合办公模式兴起，推动办公空间向灵活、共享转型，运营商需优化空间规划（如设置共享会议室、隔音舱）以满足企业降本增效与员工幸福感需求 [103][104] 绿色建筑促进经济与社会效益共生 - 绿色建筑通过采用节能技术（如冰蓄冷空调系统可降低年运行费用40%以上）、获取认证（如LEED、WELL），可降低运营成本、提升租金溢价，并符合ESG趋势，有助于获得绿色金融支持 [110][112][114][115][119] - 政策支持与技术成熟推动绿色改造，如北京对二星级以上绿色建筑提供每平方米60元奖励，上海鼓励合同能源管理模式以减少业主前期投入 [114][118] 不动产资产证券化策略 - 中国公募REITs市场自2021年启动后快速发展，底层资产范围从仓储物流、产业园持续扩容至保租房、消费基础设施等领域，为房企盘活存量资产、转型发展新模式提供重要工具 [120][121] - 资产证券化是项目进入稳定运营阶段后的融资工具，需构建涵盖债务性融资与权益性融资的多层次融资体系，以匹配资产全生命周期不同阶段的资金需求 [123][125]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 供应端集中放量推动全市甲级写字楼吸纳量回升，但也加剧市场供需不平衡，租金下降，未来去化压力大，将激发更多运营创新探索 [3][5] - 小众细分领域科技公司入驻甲级写字楼，商务空间运营商活跃度提升，丰富了租户结构 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 截至2025年三季度末，深圳全市甲级写字楼存量规模达887.9万平方米，空置率29.0%，平均租金每月每平方米153.4元 [2][3] - 2025年深圳GDP增速5.1%，第三产业增速6.1%，CPI增速0.1%，房地产开发投资增速 -15.1% [2] 供应端情况 - 2025年三季度新增供应集中于前海片区，推动该片区商务氛围及配套设施完善，但加剧市场供需不平衡 [3] - 待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力 [5] 需求端情况 - 前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业 [4] - 三季度TMT行业中多个领域有不错成交表现，部分小众细分领域科技公司进入租赁市场 [4] - 三季度专业服务业租赁面积恢复，金融业租赁需求回升，酒店等领域企业有较大面积租赁成交 [4] 租金情况 - 三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降4.2%、同比下降11.2% [3] 业主运营策略 - 业主采用下调租金、延长免租期等常规手段，还与写字楼运营服务商合作模式转型 [3] 区域市场情况 |区域|存量（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|甲级写字楼平均租金（人民币/平方米/月）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |罗湖|676,813|36.5%|180,200|124.94| |福田|3,567,697|20.7%|182,230|169.14| |南山|2,263,310|28.7%|2,070,951|163.79| |前海|1,953,103|42.4%|1,137,592|124.04| |宝安|418,280|26.0%|341,410|146.50| |深圳全市|8,879,203|29.0%|3,912,383|153.42| [9] 主要租赁成交 |写字楼|区域|租户|面积（平方米）|租赁类型| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中国国有资本风投大厦|前海|点猫科技|9,800|搬迁| |前海鸿荣源中心|前海|茉莉奶白|3,000|搬迁| |前海恒昌科技大厦|前海|深圳市迷你玩科技有限公司|3,000|搬迁| |中国国有资本风投大厦|前海|乾丰致臻(深圳)科技有限公司|2,000|新设| [10] 主要在建项目 |写字楼|区域|开发商|面积（平方米）|预计交付年份| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |招商银行全球总部大厦|深圳湾超级总部基地|招商银行|254,400|2026| |物美科技南方总部|福田CBD|物美科技|49,800|2026| |宏帆大厦|宝安中心|宏桥投资控股|52,900|2026| |中兴通讯总部项目|深圳湾超级总部基地|中兴通讯|121,540|2027| |思摩尔科技大厦|宝安中心|思摩尔国际|64,200|2027| [11]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2024年亚洲REITs市场经历结构性变革，新兴市场发展良好，成熟市场受国际金融环境等因素影响市值规模缩减，数据中心和酒店REITs表现亮眼 [8][9] - 2024年中国内地基础设施公募REITs市场在多方面取得重要进展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化，市场活跃度回升 [5][90] - 分享成熟市场ESG方面的成功实践，分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人的积极行动，助力REITs行业转型升级 [5] 根据相关目录分别进行总结 亚洲REITs市场概览 - **市场总体情况**：截至2024年12月31日，亚洲市场有263支活跃REITs产品，总市值2358亿美元，同比降6.5%，新增产品集中在工业/物流等领域，新兴市场市值扩张，成熟市场市值缩减 [4][11][12] - **主要市场表现**：新加坡二级市场疲软但股权融资等活跃，数据中心和酒店REITs表现好；日本平均分派收益率超5%，酒店REITs受市场欢迎；韩国放宽监管；东南亚和南亚新兴市场规模扩张 [9][13][14][16] - **市场份额变动**：亚洲REITs市场数量和市值先增后降，新兴市场崛起，成熟市场份额下滑，中国内地市值超越中国香港 [22] - **物业类型数量**：综合型REITs数量最多，新增REITs类别受中国内地和泰国发行情况影响，工业/物流REITs新增最多 [30] - **日本、新加坡和中国香港市场分析** - **市场规模**：日本活跃REITs 57支，总市值降17%；新加坡39支，总市值降11%；中国香港11支，总市值降24% [32][35][36] - **财务指标**：杠杆率方面，日本平均45.2%，新加坡39.3%，中国香港30.7%；分派收益率方面，中国香港8.3%领先，日本提升，新加坡下降；综合收益率方面，新加坡3.0%，日本 -4.6%，中国香港 -16.4%；市净率方面，三地均折价，日本0.81，新加坡0.74，中国香港0.32 [42][53][66][73] - **持有内地物业情况**：新加坡和中国香港共16支REITs持有内地物业，投资集中在一二线城市，工业/物流是主要投资类型，2024年交易活跃度下滑 [83][86][88][89] 中国内地基础设施公募REITs市场 - **市场发展历程**：历经四年发展，2024年快速发展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化 [90] - **发行概况**：截至2025年3月31日，上市64支产品，总发行规模1748亿元，2024年消费基础设施REITs上市数量最多 [92][93] - **市值与股价表现**：总市值1860亿元，2024年成交额和换手率回升，股价较发行价平均涨幅26%，能源基础设施等表现亮眼 [100][101] - **指数分析**：中证REITs收盘价指数与沪深300指数长期相关性0.7，2024年相关性降为0.1，2025年一季度上涨9.1% [107] - **杠杆率**：杠杆率上限28.57％，64支REITs中仅12支使用杠杆，且均在20%以下，使用集中在消费基础设施等业态 [108][109] - **分派收益率**：当前平均分派收益率约5.6%，各业态均低于首发预计分派率，收费收益权项目高于不动产权类项目，与10年期政府债券利差约1.8%，低于亚洲三大成熟市场 [114][120][121] 海外酒店REITs案例分析 报告未提及海外酒店REITs案例分析相关内容 REITs市场的ESG实践 报告未提及REITs市场的ESG实践相关内容

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 宏观数据 - 2024年GDP增长率为5.2%，CPI增长率为5.1%，差值为0.1% [2] - 2024年某数值变化率为 -10.6%、5.1%、 -4.5%，其中两个5.1%差值为0.1% [2] 行业数据 - 2025年部分数据：数值为1368，有7.2%和8.7%的变化率，还有264.4等数值；TMT占比45.9%，另有38.7%、41.2%、10.1%等相关比例 [3] - 2028年部分数据：有3217236、1637800等不同数值及对应比例，如12.19%、4.85%等，还有对应货币价值如¥257.06、US$3.29、€3.04等 [7] 时间相关数据 - 涉及2020 - 2025Q1不同季度及年份的相关数据展示 [4][5] 特定年份数据 - 2025年有2096、1955等数值，还有33000对应2025年，160000对应2026年，57800对应2026年 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度北京零售市场有新项目开业带来优质零售空间，城市更新项目成供应主力，存量项目升级改造推进，首店经济活跃，未来还有大量优质零售空间投放，各项目将注重融入文化元素 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年全年GDP增速5.2%，社会消费CPI增速2.7% [2] - 截至2025年一季度，全市购物中心总存量升至1.666万平方米，容置率10.6%，核心商圈优质零售物业租金72150元/平方米/月 [2][3] - 各商圈有不同的存量、空置面积、空置率、未来供应及租金报价区间，全市平均租金2130元/平方米/月 [11] 市场概览 - 2025年一季度三个新项目开业带来35.6万平方米优质零售空间，城市更新项目成优质购物中心供应主要来源 [3] - 新型商业体给老旧商业项目运营带来挑战，存量项目升级改造进程持续推进且由中心城区向外围扩散 [3] - 2024年北京引入首店960家，2025年预计引入800家，本季度高端餐饮及文化娱乐类品牌表现活跃 [4] 市场展望 - 2025年北京零售市场将有超70万平方米优质零售空间投放，远郊大体量新建及城市更新类项目是供应主力 [5] - 今年将有一些品牌综合类消费商业体开业，北京对老字号、国潮、文化传播类品牌支持增加，未来项目将注重融入文化元素 [5] 租金/空置率 展示了2020 - 2025年1季度平均租金和空置率的变化情况 [6] 主要品牌开业情况 - 2025年第一季度多个项目有新品牌开业，涉及餐饮、时尚、文化娱乐等业态 [12] 主要在建项目 - 2025年有北京上德银泰城、湾里·王府井WellTown等多个项目预计开业，各项目有不同面积和开发商 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年政府工作报告聚焦国民经济长期转型，加大财政和货币支持力度促经济稳定增长，地方政府专项债影响房地产市场走势，预计整体市场今年加速筑底、降幅收窄；商业地产不同板块有不同表现，零售物业迎发展，写字楼和产业园区市场活跃度有望提升但租金低位运行，工业物流市场将分化[33][34] 根据相关目录分别进行总结 2025年经济发展目标 - GDP增速目标为5%左右；城镇调查失业率5.5%左右，城镇新增就业1200万人以上；居民消费价格涨幅2%左右；居民收入增长和经济增长同步；单位国内生产总值能耗降低3%左右；财政政策更积极，赤字率4%左右，赤字规模5.66万亿元，新增政府债务11.86万亿元；实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕[5] 过去三年政府主要经济发展指标对比 - 与2023、2024年相比，2025年财政赤字率提高至4%，赤字规模增至5.66万亿元，地方政府专项债新增4.4万亿元且化债2万亿元，特别国债为1.2万亿（超长期）+0.5万亿（支持国有大型商业银行补充资本），其他部分指标保持稳定[6] 政府重点工作对商业地产市场的影响 大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求 - 政府将提振消费放首位，2024年3月相关政策推动限额以上单位家用电器和音像器材类商品零售额增长12.3%；2025年中央安排3000亿特别国债支持消费品以旧换新，政策使1月20 - 26日国内智能手机销量同比增长近65%，1月同比增长17.6%，春节电商平台消费品以旧换新订单量同比增长40%以上；提升消费专项行动聚焦提高消费能力和意愿、增加优质供给、优化消费环境，零售市场消费需求转变倒逼场景升级，基础设施公募REITs扩容激发投资意愿，2024年商业类项目投资成交额占比升至14.85%且2025年延续[7][11][12] 发展新质生产力，推动科技创新，发展现代服务业，促进平台经济发展 - 政府推动新兴和未来产业发展，如低空经济规模已突破5000亿元，预计2025年达8500亿元，年均增速超30%；中国科技产业发展使全球市场格局改变，2024年底起中国科技十杰资本市场表现亮眼，截至2月底股价涨幅达57.39%；政府促进平台经济发展可带动就业和消费，科技金融支持使小而美科技企业扩张，预计内地写字楼市场需求增长，部分城市租金下半年止跌企稳[17][18][21] 持续用力推动房地产市场止跌回稳 - 报告将“稳住楼市股市”放经济社会发展总体要求，房地产重点是推动市场止跌回稳，因城施策调减限制措施，加力实施城中村和危旧房改造，释放住房需求潜力，优化土地利用；当前房地产行业拖累经济，全国房地产开发投资同比增速低迷；2025年安排地方政府专项债4.4万亿元，广东土储专项债回收闲置土地做法有望全国推广，利于盘活土地、缓解房企压力、稳定房价；预计2025年房地产市场加速筑底、降幅收窄，2026年企稳；商办市场将加大未建成和老旧低效楼宇盘活改造力度缓解供应压力[23][24][25] 大力鼓励外商投资，扩大电信、医疗、教育等领域开放试点 - 商务部等发布稳外资行动方案，政府推动多领域开放试点，鼓励外商扩大再投资；截止2024年底有2343家外资企业获准在华经营电信业务，发改委准备新版外资鼓励目录；虽2024年全球外国直接投资下降8%，但跨国公司仍有持续投资中国的意愿和信心[31] 加快社会经济发展全面绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和 - 中国经济向高质量发展转型，2024年万元国内生产总值二氧化碳排放同比下降3.4%；2025年政府工作报告为企业ESG实践和创新提供脉络，践行ESG理念是企业战略选择[32]

城市高质量发展背景与必要性 - 城市发展进入新阶段，由增量建设转向存量提质与增量优化并重[10] - 城市化率提升但传统发展模式存在可持续性不足问题，高质量发展是必然选择[11] 城市高质量发展方向 - 打造宜居、创新、韧性、智慧、绿色、人文城市[13][15][16][17][18][19] 城市更新 - 政策进入系统性精细化阶段，各地因城施政探索模式[27][30] - 主流模式有政府主导、市场主导、多元合作，更新策略向微更新侧重[33] 城中村改造 - 资金来源多样，探索多种改造类型项目[53][54][55] - 需平衡公共与经济属性，未来或促进保障性住房供给[57] 新质生产力（低空经济） - 政策支持不断，2030年规模有望达2.5万亿[67][70][71] - 产业链、应用场景、产品端均有发展机遇，戴德梁行提出“十个一”建议[78][79][80][83] 新质生产力（储能产业） - 政策频度和力度加大，2023年发布653项相关政策[95] - 电化学储能装机规模持续增长，未来向发电侧、用户侧、回收端发展[96][108][109] 城市运营 - 从城市开发向运营转型是趋势，需多元参与精细化管理[121] - 城投平台需转型提升市场化经营与可持续发展能力[123]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 各部分总结 西安宏观经济概况 - 地区生产总值方面，青岛12399亿元、天津12674亿元、西安8686亿元、沈阳6074亿元、大连6643亿元 [3] - 社会消费品零售总额方面，青岛4532亿元、天津3946亿元、西安3638亿元、沈阳3246亿元、大连1484亿元 [5] - 2023年末人口，天津1360万、西安1310万、青岛1040万、沈阳920万、大连750万 [7] - 第三产业增长率，天津5.4%、大连5.1%、青岛4.5%、沈阳4.2%、西安3.3% [9] - 城镇居民人均可支配收入，青岛51337元、天津46078元、大连42269元、沈阳41769元、西安40967元 [11] - 房地产开发投资增长率，西安9.3%、天津1.2%、青岛 - 12.2%、沈阳 - 12.3%、大连 - 20.6% [13] 西安写字楼市场 - 2024年存量1924453平方米，新增供应0平方米，平均租金90.66元/平方米/月，空置率21.27%，净吸纳量41360平方米 [23] - 2025 - 2026年，ICC、CCBD有新增供应 [28] 西安零售市场 - 2024年存量7634683平方米，新增供应313000平方米，平均租金237.01元/平方米/月，空置率15.9%，净吸纳量294100平方米 [39] - 2025 - 2026年，西安王府井丝路港购物中心、西安星旋广场等项目有新增供应 [43]

行业投资评级 - 香港旧楼重建市场具有显著发展潜力，评级为积极 [1][13][22] 核心观点 - 香港楼宇老化问题严重，超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，市区重建需求迫切 [1] - 油麻地、旺角地区规划研究覆盖212公顷，涉及3,345幢楼宇，其中80%楼龄达30年以上 [1][8] - 放宽高度限制、转移地积比率等措施可提升旧区重建的经济效益 [11] - 中资开发商如万科、碧桂园等积极进军香港旧楼并购市场，强拍申请个案持续增加 [13][15][22] 行业现状与数据 - 市建局过去18年仅协助重建1,300幢楼宇，远低于现存旧楼数量 [1] - 2046年全港将有326,000个楼龄70年以上的私人住宅单位，油尖旺区占60,000个 [8] - 2018年香港强拍申请达39宗，较2017年增加1.6倍，创六年新高 [15] - 工厦强拍案例中，太古地产收购的仁孚工业大厦及华厦工业大厦预计提供7.24万平方米商业楼面 [16] 重建项目案例 - 恒基兆业重建的土瓜湾项目「傲形AXIS」，地积比率8.7倍，总楼面增至3,876平方米 [18][19] - 远东发展重建的西营盘项目「尚岭」，总楼面从2,473平方米增至4,196平方米 [19][21] 政策与市场动态 - 强制售卖条例门槛从90%降至80%，推动开发商收购旧楼 [6][7] - 私人开发商成为旧楼改造主力，中小型开发商通过小型地块参与市场 [15] - 内房财团因投资成本较低，更倾向收购市区旧楼而非竞标政府地皮 [22]