报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2024年亚洲REITs市场经历结构性变革，新兴市场发展良好，成熟市场受国际金融环境等因素影响市值规模缩减，数据中心和酒店REITs表现亮眼 [8][9] - 2024年中国内地基础设施公募REITs市场在多方面取得重要进展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化，市场活跃度回升 [5][90] - 分享成熟市场ESG方面的成功实践，分析中国头部基础设施公募REITs基金管理人的积极行动，助力REITs行业转型升级 [5] 根据相关目录分别进行总结 亚洲REITs市场概览 - **市场总体情况**：截至2024年12月31日，亚洲市场有263支活跃REITs产品，总市值2358亿美元，同比降6.5%，新增产品集中在工业/物流等领域，新兴市场市值扩张，成熟市场市值缩减 [4][11][12] - **主要市场表现**：新加坡二级市场疲软但股权融资等活跃，数据中心和酒店REITs表现好；日本平均分派收益率超5%，酒店REITs受市场欢迎；韩国放宽监管；东南亚和南亚新兴市场规模扩张 [9][13][14][16] - **市场份额变动**：亚洲REITs市场数量和市值先增后降，新兴市场崛起，成熟市场份额下滑，中国内地市值超越中国香港 [22] - **物业类型数量**：综合型REITs数量最多，新增REITs类别受中国内地和泰国发行情况影响，工业/物流REITs新增最多 [30] - **日本、新加坡和中国香港市场分析** - **市场规模**：日本活跃REITs 57支，总市值降17%；新加坡39支，总市值降11%；中国香港11支，总市值降24% [32][35][36] - **财务指标**：杠杆率方面，日本平均45.2%，新加坡39.3%，中国香港30.7%；分派收益率方面，中国香港8.3%领先，日本提升，新加坡下降；综合收益率方面，新加坡3.0%，日本 -4.6%，中国香港 -16.4%；市净率方面，三地均折价，日本0.81，新加坡0.74，中国香港0.32 [42][53][66][73] - **持有内地物业情况**：新加坡和中国香港共16支REITs持有内地物业，投资集中在一二线城市，工业/物流是主要投资类型，2024年交易活跃度下滑 [83][86][88][89] 中国内地基础设施公募REITs市场 - **市场发展历程**：历经四年发展，2024年快速发展，进入常态化发行新阶段，底层资产多元化 [90] - **发行概况**：截至2025年3月31日，上市64支产品，总发行规模1748亿元，2024年消费基础设施REITs上市数量最多 [92][93] - **市值与股价表现**：总市值1860亿元，2024年成交额和换手率回升，股价较发行价平均涨幅26%，能源基础设施等表现亮眼 [100][101] - **指数分析**：中证REITs收盘价指数与沪深300指数长期相关性0.7，2024年相关性降为0.1，2025年一季度上涨9.1% [107] - **杠杆率**：杠杆率上限28.57％，64支REITs中仅12支使用杠杆，且均在20%以下，使用集中在消费基础设施等业态 [108][109] - **分派收益率**：当前平均分派收益率约5.6%，各业态均低于首发预计分派率，收费收益权项目高于不动产权类项目，与10年期政府债券利差约1.8%，低于亚洲三大成熟市场 [114][120][121] 海外酒店REITs案例分析 报告未提及海外酒店REITs案例分析相关内容 REITs市场的ESG实践 报告未提及REITs市场的ESG实践相关内容

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 宏观数据 - 2024年GDP增长率为5.2%，CPI增长率为5.1%，差值为0.1% [2] - 2024年某数值变化率为 -10.6%、5.1%、 -4.5%，其中两个5.1%差值为0.1% [2] 行业数据 - 2025年部分数据：数值为1368，有7.2%和8.7%的变化率，还有264.4等数值；TMT占比45.9%，另有38.7%、41.2%、10.1%等相关比例 [3] - 2028年部分数据：有3217236、1637800等不同数值及对应比例，如12.19%、4.85%等，还有对应货币价值如¥257.06、US$3.29、€3.04等 [7] 时间相关数据 - 涉及2020 - 2025Q1不同季度及年份的相关数据展示 [4][5] 特定年份数据 - 2025年有2096、1955等数值，还有33000对应2025年，160000对应2026年，57800对应2026年 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年一季度北京零售市场有新项目开业带来优质零售空间，城市更新项目成供应主力，存量项目升级改造推进，首店经济活跃，未来还有大量优质零售空间投放，各项目将注重融入文化元素 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年全年GDP增速5.2%，社会消费CPI增速2.7% [2] - 截至2025年一季度，全市购物中心总存量升至1.666万平方米，容置率10.6%，核心商圈优质零售物业租金72150元/平方米/月 [2][3] - 各商圈有不同的存量、空置面积、空置率、未来供应及租金报价区间，全市平均租金2130元/平方米/月 [11] 市场概览 - 2025年一季度三个新项目开业带来35.6万平方米优质零售空间，城市更新项目成优质购物中心供应主要来源 [3] - 新型商业体给老旧商业项目运营带来挑战，存量项目升级改造进程持续推进且由中心城区向外围扩散 [3] - 2024年北京引入首店960家，2025年预计引入800家，本季度高端餐饮及文化娱乐类品牌表现活跃 [4] 市场展望 - 2025年北京零售市场将有超70万平方米优质零售空间投放，远郊大体量新建及城市更新类项目是供应主力 [5] - 今年将有一些品牌综合类消费商业体开业，北京对老字号、国潮、文化传播类品牌支持增加，未来项目将注重融入文化元素 [5] 租金/空置率 展示了2020 - 2025年1季度平均租金和空置率的变化情况 [6] 主要品牌开业情况 - 2025年第一季度多个项目有新品牌开业，涉及餐饮、时尚、文化娱乐等业态 [12] 主要在建项目 - 2025年有北京上德银泰城、湾里·王府井WellTown等多个项目预计开业，各项目有不同面积和开发商 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年政府工作报告聚焦国民经济长期转型，加大财政和货币支持力度促经济稳定增长，地方政府专项债影响房地产市场走势，预计整体市场今年加速筑底、降幅收窄；商业地产不同板块有不同表现，零售物业迎发展，写字楼和产业园区市场活跃度有望提升但租金低位运行，工业物流市场将分化[33][34] 根据相关目录分别进行总结 2025年经济发展目标 - GDP增速目标为5%左右；城镇调查失业率5.5%左右，城镇新增就业1200万人以上；居民消费价格涨幅2%左右；居民收入增长和经济增长同步；单位国内生产总值能耗降低3%左右；财政政策更积极，赤字率4%左右，赤字规模5.66万亿元，新增政府债务11.86万亿元；实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕[5] 过去三年政府主要经济发展指标对比 - 与2023、2024年相比，2025年财政赤字率提高至4%，赤字规模增至5.66万亿元，地方政府专项债新增4.4万亿元且化债2万亿元，特别国债为1.2万亿（超长期）+0.5万亿（支持国有大型商业银行补充资本），其他部分指标保持稳定[6] 政府重点工作对商业地产市场的影响 大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求 - 政府将提振消费放首位，2024年3月相关政策推动限额以上单位家用电器和音像器材类商品零售额增长12.3%；2025年中央安排3000亿特别国债支持消费品以旧换新，政策使1月20 - 26日国内智能手机销量同比增长近65%，1月同比增长17.6%，春节电商平台消费品以旧换新订单量同比增长40%以上；提升消费专项行动聚焦提高消费能力和意愿、增加优质供给、优化消费环境，零售市场消费需求转变倒逼场景升级，基础设施公募REITs扩容激发投资意愿，2024年商业类项目投资成交额占比升至14.85%且2025年延续[7][11][12] 发展新质生产力，推动科技创新，发展现代服务业，促进平台经济发展 - 政府推动新兴和未来产业发展，如低空经济规模已突破5000亿元，预计2025年达8500亿元，年均增速超30%；中国科技产业发展使全球市场格局改变，2024年底起中国科技十杰资本市场表现亮眼，截至2月底股价涨幅达57.39%；政府促进平台经济发展可带动就业和消费，科技金融支持使小而美科技企业扩张，预计内地写字楼市场需求增长，部分城市租金下半年止跌企稳[17][18][21] 持续用力推动房地产市场止跌回稳 - 报告将“稳住楼市股市”放经济社会发展总体要求，房地产重点是推动市场止跌回稳，因城施策调减限制措施，加力实施城中村和危旧房改造，释放住房需求潜力，优化土地利用；当前房地产行业拖累经济，全国房地产开发投资同比增速低迷；2025年安排地方政府专项债4.4万亿元，广东土储专项债回收闲置土地做法有望全国推广，利于盘活土地、缓解房企压力、稳定房价；预计2025年房地产市场加速筑底、降幅收窄，2026年企稳；商办市场将加大未建成和老旧低效楼宇盘活改造力度缓解供应压力[23][24][25] 大力鼓励外商投资，扩大电信、医疗、教育等领域开放试点 - 商务部等发布稳外资行动方案，政府推动多领域开放试点，鼓励外商扩大再投资；截止2024年底有2343家外资企业获准在华经营电信业务，发改委准备新版外资鼓励目录；虽2024年全球外国直接投资下降8%，但跨国公司仍有持续投资中国的意愿和信心[31] 加快社会经济发展全面绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和 - 中国经济向高质量发展转型，2024年万元国内生产总值二氧化碳排放同比下降3.4%；2025年政府工作报告为企业ESG实践和创新提供脉络，践行ESG理念是企业战略选择[32]

城市高质量发展背景与必要性 - 城市发展进入新阶段，由增量建设转向存量提质与增量优化并重[10] - 城市化率提升但传统发展模式存在可持续性不足问题，高质量发展是必然选择[11] 城市高质量发展方向 - 打造宜居、创新、韧性、智慧、绿色、人文城市[13][15][16][17][18][19] 城市更新 - 政策进入系统性精细化阶段，各地因城施政探索模式[27][30] - 主流模式有政府主导、市场主导、多元合作，更新策略向微更新侧重[33] 城中村改造 - 资金来源多样，探索多种改造类型项目[53][54][55] - 需平衡公共与经济属性，未来或促进保障性住房供给[57] 新质生产力（低空经济） - 政策支持不断，2030年规模有望达2.5万亿[67][70][71] - 产业链、应用场景、产品端均有发展机遇，戴德梁行提出“十个一”建议[78][79][80][83] 新质生产力（储能产业） - 政策频度和力度加大，2023年发布653项相关政策[95] - 电化学储能装机规模持续增长，未来向发电侧、用户侧、回收端发展[96][108][109] 城市运营 - 从城市开发向运营转型是趋势，需多元参与精细化管理[121] - 城投平台需转型提升市场化经营与可持续发展能力[123]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 各部分总结 西安宏观经济概况 - 地区生产总值方面，青岛12399亿元、天津12674亿元、西安8686亿元、沈阳6074亿元、大连6643亿元 [3] - 社会消费品零售总额方面，青岛4532亿元、天津3946亿元、西安3638亿元、沈阳3246亿元、大连1484亿元 [5] - 2023年末人口，天津1360万、西安1310万、青岛1040万、沈阳920万、大连750万 [7] - 第三产业增长率，天津5.4%、大连5.1%、青岛4.5%、沈阳4.2%、西安3.3% [9] - 城镇居民人均可支配收入，青岛51337元、天津46078元、大连42269元、沈阳41769元、西安40967元 [11] - 房地产开发投资增长率，西安9.3%、天津1.2%、青岛 - 12.2%、沈阳 - 12.3%、大连 - 20.6% [13] 西安写字楼市场 - 2024年存量1924453平方米，新增供应0平方米，平均租金90.66元/平方米/月，空置率21.27%，净吸纳量41360平方米 [23] - 2025 - 2026年，ICC、CCBD有新增供应 [28] 西安零售市场 - 2024年存量7634683平方米，新增供应313000平方米，平均租金237.01元/平方米/月，空置率15.9%，净吸纳量294100平方米 [39] - 2025 - 2026年，西安王府井丝路港购物中心、西安星旋广场等项目有新增供应 [43]

行业投资评级 - 香港旧楼重建市场具有显著发展潜力，评级为积极 [1][13][22] 核心观点 - 香港楼宇老化问题严重，超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，市区重建需求迫切 [1] - 油麻地、旺角地区规划研究覆盖212公顷，涉及3,345幢楼宇，其中80%楼龄达30年以上 [1][8] - 放宽高度限制、转移地积比率等措施可提升旧区重建的经济效益 [11] - 中资开发商如万科、碧桂园等积极进军香港旧楼并购市场，强拍申请个案持续增加 [13][15][22] 行业现状与数据 - 市建局过去18年仅协助重建1,300幢楼宇，远低于现存旧楼数量 [1] - 2046年全港将有326,000个楼龄70年以上的私人住宅单位，油尖旺区占60,000个 [8] - 2018年香港强拍申请达39宗，较2017年增加1.6倍，创六年新高 [15] - 工厦强拍案例中，太古地产收购的仁孚工业大厦及华厦工业大厦预计提供7.24万平方米商业楼面 [16] 重建项目案例 - 恒基兆业重建的土瓜湾项目「傲形AXIS」，地积比率8.7倍，总楼面增至3,876平方米 [18][19] - 远东发展重建的西营盘项目「尚岭」，总楼面从2,473平方米增至4,196平方米 [19][21] 政策与市场动态 - 强制售卖条例门槛从90%降至80%，推动开发商收购旧楼 [6][7] - 私人开发商成为旧楼改造主力，中小型开发商通过小型地块参与市场 [15] - 内房财团因投资成本较低，更倾向收购市区旧楼而非竞标政府地皮 [22]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年三季度北京零售市场有新购物中心开业，存量增加，老式百货及商业受冲击待升级，品牌新店以高端时尚零售类为主，消费降级使餐饮类品牌表现乏力，未来新增供应或达近十年最高，政策支持下市场改造进程将加快 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 存量1.569亿平方米，容置率10.8%，核心商圈优质零售物业租金2180元/平方米/月，2024年GDP增速5.4%，社会消费-0.5%，CPI增速未提及 [2] 市场概览 - 2024年三季度通州首开万象汇等开业带来23.6万平方米优质零售空间，全市购物中心总存量升至1.545万平方米，汇琴购物中心及华远坊为城市更新项目 [3] - 新型购物中心进入及消费者需求变化冲击老式百货及商业，多个老旧商业项目开启升级改造，如中关村商圈当代商城等 [3] 品牌方面 - 本季度新店开业以高端时尚零售类为主，高端运动品牌活跃，中央商务区等商圈是品牌进驻首选，如潘海利根北京首店等 [4] - 消费降级持续，2024年1 - 7月北京社会消费品零售总额同比下降0.8%，餐饮类收入下降4.2%，本季度餐饮类品牌表现乏力，如北京鼎泰丰关闭部分门店 [4] 市场展望 - 截至2024年三季度，年内8个零售项目入市带来75.6万平方米优质零售空间，四季度至少三个非核心区域大体量项目计划开业，若如期入市全年新增供应超120万平方米 [5] - 未来北京建设国际消费中心城市推动下，零售市场支持政策将落实，商圈及项目升级改造进程加快 [5] 租金 / 空量率 展示了2020 - 2024年2季度平均租金和空置率的变化情况，平均租金基于商圈内主要购物中心最佳位置使用面积计算，不包含其他费用 [6][8] 市场快讯 - 列出各商圈存量、空置面积、空置率、未来供应及优质零售物业租金报价区间等数据，全市购物中心存量15685005平方米，空置率10.8%，平均租金2180元/平方米/月 [10] - 展示2024年第三季度主要品牌开业情况，涉及国贸商城等项目及Titleist华北首店等租户 [11] 主要在建项目 列出沙河万达广场等项目的预计开业年份、面积和开发商等信息 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年三季度北京写字楼市场租金继续下探，空置表现相对平稳，四季度租金或继续下调，长期来看需求有望逐步回升 [3][7] 根据相关目录分别进行总结 市场关键指标 - 2024年一季度GDP增速6.0%，二季度5.4%；一季度第三产业增速5.8%，二季度5.4%；一季度CPI增速0.2%，二季度0.1%；一季度房地产开发投资增速2.0%，二季度 - 1.7% [2] - 北京全市写字楼存量1352.99万平方米，空置率18.16%，平均租金每月每平方米人民币266.11元；核心商圈总体存量863.65万平方米，空置率12.10%，平均租金每月每平方米人民币312.77元；新兴商圈总体存量489.34万平方米，空置率28.86%，平均租金每月每平方米人民币198.01元 [11] 三季度市场表现 - 租金方面，全市租金环比下降4.7%，同比下降13.5%至每月每平方米人民币266.1元，五大核心商圈环比下降5.1%，同比下降12.4%至每月每平方米人民币312.8元 [3] - 净吸纳量方面，全市为2.4万平方米，五大核心商圈为3.1万平方米 [3] - 空置率方面，全市环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点至18.2%，五大核心商圈环比下降0.3个百分点，持平于去年同期至12.1% [3] 租赁成交类型与行业 - 三季度租赁成交类型以续租和搬迁为主，分别占季度租赁总成交面积的35.9%和32.8% [6] - 金融业、TMT和专业服务业三大传统行业分别占所有行业总成交面积的35.7%、24.2%和20.0%，医疗健康占6.7%位居第四 [6] - 律所行业需求增长明显，银行、游戏行业录得大面积租赁成交 [6] 四季度及长期展望 - 四季度多个亮点项目入市将拉高整体市场空置率，预计租金水平继续面临下行趋势 [7] - 截至2027年，北京写字楼市场新增供应仅为167.8万平方米，供存比仅为12%，未来需求有望逐步回升 [7] 主要租赁成交 - 融科资讯中心中关村超威半导体产品（中国）有限公司续租4100平方米 [12] - 卫星通信大厦中关村深圳市小赢信息技术有限责任公司搬迁1780平方米 [12] - 利星行中心望京 - 酒仙桥北京澳玛星光悦容医疗美容诊所有限公司续租1087平方米 [12] 主要在建项目 - 国家会议中心二期南北塔亚奥北辰会展投资34000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 鼎好DH3二期中关村鼎固鼎好实业有限公司51000平方米，预计2024年第四季度交付 [13] - 颐堤港二期T1 - T4望京 - 酒仙桥中国人寿 + 太古地产160000平方米，预计2025年第三季度交付 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度青岛写字楼市场存量稳定但需求疲软，租金下降，未来供应增加将加剧竞争；零售市场新项目开业带动空置率下降，租金稳定，未来有较多新增供应，各项目将注重差异化和体验式消费 [38][62] 各部分总结 青岛宏观经济概况 - 2024Q3青岛地区生产总值12399亿元，社会消费品零售总额4532亿元，2023年末常住人口1040万，第三产业增长率4.5%，城镇居民人均可支配收入51337元，房地产开发投资增长率 - 12.2% [5][7][9] 主要地块成交情况 - 2024年11 - 12月有多宗地块成交，涉及李沧区、市北区、高新区等，用途包括工业、商业、住宅等，楼面价从475元/平方米到7940元/平方米不等 [19] 甲级写字楼市 写字楼市场各区域概况 - 三大核心区域总存量1793528平方米，市南CBD平均租金101.73元/平方米/月，空置率24.1%；崂山CBD平均租金111.23元/平方米/月，空置率30.6%；市北CBD平均租金89.98元/平方米/月，空置率18.2% [26] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年内约有36万平方米新增供应，2025年有三个新项目交付带来17.4万平方米优质办公空间 [30][38] 租赁成交 - 主要租赁交易涉及崂山、市北、市南等商圈，租户包括律所、海洋工程研究院等；按产业类型划分，物流与运输、专业服务和科研占成交面积比例分别为24%、22%和16% [33][34] 市场总结 - 2024年四季度无新项目入市，存量稳定，需求疲软，净吸纳量环比降55%，空置率环比微降0.2个百分点，租金环比降1.8%；未来新增供应将加剧竞争，政府行动方案有望重振需求活力 [38] 优质零售市 主要市场指标 - 单季存量4109300平方米，新增供应163000平方米，平均租金436元/平方米/月，空置率8.5%，净吸纳量183888平方米 [44] 零售市场各区域概况 - 七大核心商圈总存量4109300平方米，中山路、台东等商圈存量、平均租金和空置率各有不同 [48] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年预计超70万平方米优质零售空间投放市场，李沧区吾悦广场及王府井喜悦购物中心受期待 [53][62] 未来供应和租赁成交 - 主要新店开幕集中在香港中路商圈，餐饮类是主力；展示了各区域市场新增供应情况 [56][58] 市场总结 - 2024年四季度两个项目开业使总存量升至410.9万平方米，核心商圈空置率环比降0.88个百分点，租金稳定；各购物中心引进品牌首店，未来注重差异化和体验式消费，政府方案将为消费市场蓄能 [62]