报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，我国城镇化率预计还有15%左右增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [9] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年7月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降，开发投资同比下降，市场虽边际回暖但下行趋势未逆转，若2024年销售面积同比跌幅在10% - 20%，全年销售面积约9亿平方米，低于新房增量需求中枢 [9] - 短期来看各地需求端政策持续发力，市场情绪有望好转，上周30大中城市商品房成交面积环比减少3.87%，一线城市销售环比增加，二三线城市下降，各地政策支持力度加大，户籍制度改革有望与需求端政策形成合力，政策叠加“金九银十”旺季，核心城市大概率延续修复态势，但整体市场企稳有待观察 [4][10] 根据相关目录分别进行总结 上周政策动态及重要消息 - 1 - 7月全国一般公共预算收入同比下降2.6%，税收收入同比下降5.4%，非税收入同比增长12%，土地和房地产相关税收中契税同比下降10.9%，房产税同比增长20.2%等，地方政府性基金预算本级收入同比下降20.7%，国有土地使用权出让收入同比下降22.3% [11] - 广州推行新建商品房“购房即交房、交证”，购房人交齐房款满足条件可一并办理交房和不动产登记手续，已办理首次登记的新建商品房自2024年8月26日起网签后可在线申办转移登记等 [12] - 南京自8月27日起调整住房公积金贷款政策，贷款年限延长至退休后10年，首套和二套认定条件与商业银行一致，不再查验历史贷款记录，取消二套房面积限制，多子女家庭额度取消首套限制 [13] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 上周30城商品房销售面积环比微幅减少，累计同比降幅略有扩大，一线城市销售面积环比大幅增加，二三线城市环比减少，三线城市降幅较大，上周30大中城市商品房成交套数环比减少4.90%，同比减少28.25%，成交面积环比减少3.87%，同比减少34.32%，截至9月1日累计成交面积同比减少34.13% [14] - 截至2024年7月全国商品房累计成交面积同比减少18.60%，累计成交额同比减少24.30% [19] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比下跌6.74%，截至8月19日全国二手房出售挂牌价指数各能级城市均环比下跌，一线城市环比下跌0.02%，二线城市环比下跌0.14%等 [21] - 截至2024年7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌5.30%，2个城市环比上涨，66个城市环比下跌，2个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分有不同跌幅 [24] - 截至2024年7月70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌8.20%，1个城市环比上涨，2个城市环比下跌，67个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分有不同跌幅 [26] 商品房库存情况跟踪 - 截至2024年9月1日十大城市商品房可售面积为8441.48万平方米，当周成交面积95.04万平方米，库存去化周期为88.82周 [29] - 截至2024年6月全国商品房待售面积为73894.00万平方米，累计同比增加15.20%，1 - 6月商品房销售面积为11274.17万平方米，库存去化周期为6.55个月 [31] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 上周土地市场供应端相比前一周有所放量，需求端延续缩量态势，2024年8月26日至9月1日100大中城市供应土地620.00宗，环比增加19.46%，同比减少10.14%，成交土地306.00宗，环比减少16.85%，同比增加6.99% [34] - 同期100大中城市供应土地3429.70万平方米，环比增加20.96%，同比减少18.44%，成交土地1930.68万平方米，环比减少9.63%，同比增加9.64% [36] 土地价格动态跟踪 - 上周成交楼面价有所上涨，可能与一线城市土地市场活跃有关，100大中城市成交土地溢价率有所回落，受一线和三线城市拖累，2024年8月26日至9月1日供应土地挂牌均价为1495.00元/平方米，环比减少2.61%，同比减少32.01%，成交土地楼面均价为1292.00元/平方米，环比增加19.19%，同比减少38.21% [40] - 同期100大中城市成交土地溢价率为1.81%，相比上周下降2.32pct，一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为0.00%、3.65%、1.30% [41] 土地库存情况跟踪 - 截止至8月末百强房企拿地销售比0.15，与7月末维持一致，TOP21 - 30房企拿地销售比升至0.27，TOP11 - 20房企拿地销售比降至0.06，十强房企拿地销售比稳定在0.18，十强房企仍占据55%的新增货值，11 - 20强货值占比下降而21 - 30强货值占比提升 [44] - 8月房企投资意愿降至“冰点”，未能延续6、7月底部回升态势，拿地金额TOP100中近八成企业8月未有新增土储入账，拿地金额超过30亿仅4家企业，重点监测30家房企单月投资金额不足200亿元，同环比分别下降77%和49%，拿地金额TOP10中仅5家企业拿地，总计金额129亿元，主要集中在上海、杭州等核心城市，从前8月拿地表现看企业投资谨慎，超七成企业投资金额同比下降 [44] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年7月全国房地产累计开发投资60877.42亿元，同比减少10.20%，其中住宅投资46230.04亿元，同比减少10.60% [45] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年7月全国房屋施工面积703285.74万平方米，同比减少12.10%，房屋新开工面积43732.89万平方米，同比减少23.20%，房屋竣工面积30016.52万平方米，同比减少21.80% [47] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年7月全国房地产开发计划累计总投资927391.67亿元，同比减少4.30%，累计土地购置费23166.19亿元，同比减少5.80% [51] - 截至2024年7月全国房地产本年实际到位开发资金113966.76亿元，同比减少17.00%，上年资金累计结余52066.00亿元，同比减少11.30% [52] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 截至2024年7月地方本级政府性基金收入中累计国有土地使用权出让17763.00亿元，同比减少22.30%，地方本级政府性基金支出中累计国有土地使用权出让金收入安排的支出25098.00亿元，同比减少8.90% [54] - 截至2024年7月全国税收收入中房产税收入541.00亿元，同比增加20.76%，契税收入390.00亿元，同比减少10.14%，土地增值税收入314.00亿元，同比减少28.31%，城镇土地使用税收入264.00亿元，同比增加11.86%，耕地占用税收入50.00亿元，同比增加42.86% [56] 房地产与货币金融 - 截至2024年8月20日1年、5年期LPR分别为3.35%、3.85%，与前值持平，截至2024年1月PSL当月新增1500.00亿元 [60] - 截至2024年7月全国房地产开发资金中国内贷款累计9216.29亿元，同比减少6.30%，个人按揭贷款累计8748.00亿元，同比减少37.30%，居民户中长期人民币贷款当月新增100.00亿元，同比多增772.00亿元 [60] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年7月全国挖掘机开工小时数当月同比减少0.30%，建材家居景气指数同比上升3.24%，家具类零售额同比减少1.10%，家用电器和音像器材类零售额同比减少2.40%，水泥产量同比减少12.40%，钢材产量同比减少4.00% [62] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至8月30日1年期国债到期利率周环比下跌0.01pct，3年期国债到期利率周环比下跌0.04pct，10年期国债到期利率周环比上涨0.02pct，AAA企业债中1年期企业债到期利率周环比上涨0.04pct，3年期企业债到期利率周环比上涨0.05pct，10年期企业债到期利率周环比上涨0.03pct [70] 权益市场 - 房地产板块与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性，截至8月30日房地产板块周环比上涨2.55%，上证综合指数下跌0.43%，银行板块下跌5.75% [72] 商品市场 - 煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数走势存在一定时滞性，传导时间约4个月左右，截至8月30日焦煤期货结算价周环比上涨3.80%，螺纹钢期货结算价周环比上涨1.98% [75] 投资建议 - 关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企，房地产支持政策持续发力且有进一步加码空间，“三大工程”是今年重点任务 [5][78] - 关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [5][78] - 关注龙湖、金地等被列入房企融资“白名单”的头部民企，在房地产融资协调机制推进背景下有望迎来信用修复 [5][78]