报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量规模可观，核心城市住房需求有望持续增长，当前房地产进入存量时代，我国城镇化率预计还有15%左右增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [5] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年8月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降，开发投资同比下降，虽7月以来有边际回暖但下行趋势未逆转，假设2024年销售面积跌幅在10% - 20%区间，全年销售面积约9亿平方米，低于新房增量需求中枢 [5] - 短期来看中央释放积极信号，宏观政策有望加力提效，受政策刺激和国庆低基数影响，上周30大中城市商品房成交面积环比大增，各能级城市均增加，政策层面财政和货币政策发力，中央调控基调转变为“止跌回稳”，期待后续政策加快落地 [6] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 长期受人口老龄化和城镇化进程放缓影响，房地产市场长期需求增长空间或收缩，但需求总量规模可观，核心城市住房需求有望持续增长，我国城镇化率预计还有15%左右增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米 [5] - 中期房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年8月全国商品房销售和开发投资数据不佳，虽有边际回暖但下行趋势未逆转，假设2024年销售面积跌幅在一定区间，全年销售面积低于新房增量需求中枢 [5] - 短期中央释放积极信号，宏观政策有望加力提效，上周30大中城市商品房销售量显著上升，各能级城市成交面积均大幅增加，政策层面财政和货币政策密集发力，中央调控基调转变为“止跌回稳” [6] 上周政策动态及重要消息 - 财政部积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策 [7] - 六大行将于10月25日批量调整存量房贷利率，针对商业性个人住房贷款，对存量房贷利率实施批量调整，不同地区和套数有不同调整标准，贷款须为浮动利率定价方式 [8] - 住建部公布“数字住建”建设整体布局规划，按照“2 + 2 + N + 3”的整体框架进行布局实施 [9] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 上周30城商品房销售面积环比大幅增加，各能级城市均有显著增长，2024年10月7 - 13日，30大中城市商品房周度成交套数环比增加152.54%，同比减少13.96%，成交面积环比增加139.15%，同比减少12.02%，截至10月13日累计成交套数和面积同比均减少 [10] - 各能级城市中，2024年10月7 - 13日一线城市成交面积环比增加153.63%，二线城市环比增加83.62%，三线城市环比增加266.97%，截至10月13日一线城市累计成交面积同比减少25.23%，二线城市同比减少19.03%，三线城市同比减少17.12% [11] - 截至2024年8月，全国商品房累计成交面积60602.00万平方米，同比减少18.00%，累计成交额59723.00亿元，同比减少23.60% [13] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比下跌，截至9月30日各能级城市二手房挂牌价指数均环比下跌，2024年10月7 - 13日上海商品房成交均价为41589.35元/平方米，相比上周下跌62.27%，截至9月30日一线城市二手房挂牌价指数环比下跌0.52%，二线城市环比下跌0.55%，三线城市环比下跌0.71%，四线城市环比下跌0.36% [15] - 截至2024年8月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌5.70%，2个城市环比上涨，67个城市环比下跌，1个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分有不同跌幅 [18] - 截至2024年8月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌8.60%，1个城市环比上涨，0个城市环比下跌，69个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分有不同跌幅 [20] 商品房库存情况跟踪 - 上周十大城市商品房成交规模环比明显增加，库存去化周期有所收窄，截至2024年10月13日，十大城市商品房可售面积为8524.41万平方米，当周成交面积103.73万平方米，库存去化周期为82.18周 [23] - 截至2024年8月，全国商品房待售面积为73783.00万平方米，累计同比增加13.90%，1 - 8月商品房销售面积为6453.06万平方米，库存去化周期为11.43个月 [25] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 上周土地市场供应端有所缩量，需求端受低基数效应影响而有所放量，2024年10月7 - 13日，100大中城市供应土地538.00宗，环比增加3.86%，同比减少3.24%，成交土地435.00宗，环比增加118.59%，同比减少35.27% [27] - 2024年10月7 - 13日，100大中城市供应土地2936.00万平方米，环比减少4.09%，同比减少12.03%，成交土地2161.99万平方米，环比增加81.73%，同比减少31.84% [30] 土地价格动态跟踪 - 上周成交楼面价环比延续跌势，受三线城市带动，100大中城市成交土地溢价率有所上升，2024年10月7 - 13日，100大中城市供应土地挂牌均价为1898.00元/平方米，环比减少6.09%，同比增加33.47%，成交土地楼面均价为1604.00元/平方米，环比减少3.08%，同比减少34.50% [33] - 2024年10月7 - 13日，100大中城市成交土地溢价率为2.33%，相比上周上升1.36pct，一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为0.00%、0.74%、4.00% [34] 土地库存情况跟踪 - 截止9月25日，全国300城经营性土地成交5806万平方米，同比持平，一二线城市中5城成交金额突破50亿元，受上海曹家渡等高价地带动，本月平均楼板价上升至2918元/平方米，环比上升8% [37] - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为37.7亿元，同比下降29%，降幅收窄4个百分点，新增总价百强门槛值为16.4亿元，同比下降24%，降幅收窄10个百分点，新增建面百强门槛值为32.3万平方米，反超去年同期2%，前九月有14家房企拿地金额超百亿 [37] - 1 - 9月新增货值、总价和建面百强的总额分别为13484亿元、6263亿元和6590万平方米，同比分别下降41%、42%和28%，降幅与上月末基本持平，截止至9月末，百强房企拿地销售比仍为0.15，各梯队拿地销售比几乎保持一致，市场格局愈发稳定 [37] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年8月，全国房地产累计开发投资69284.00亿元，同比减少10.20%，其中住宅投资52627.00亿元，同比减少10.50% [39] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年8月，全国房屋施工面积709420.00万平方米，同比减少12.00%，房屋新开工面积49465.00万平方米，同比减少22.50%，房屋竣工面积33394.00万平方米，同比减少23.60% [41] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年8月，全国房地产开发计划累计总投资933576.58亿元，同比减少4.40%，累计土地购置费26407.61亿元，同比减少5.80% [45] - 截至2024年8月，全国房地产本年实际到位开发资金123231.28亿元，同比减少16.20%，上年资金累计结余53298.79亿元，同比减少10.40% [46] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 土地财政方面，截至2024年8月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让20218.00亿元，同比减少25.40%，地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出27873.00亿元，同比减少10.10% [48] - 税收收入方面，截至2024年8月，全国税收收入中，房产税收入89.00亿元，同比增加17.11%，契税收入389.00亿元，同比减少20.29%，土地增值税收入244.00亿元，同比减少25.84%，城镇土地使用税收入41.00亿元，同比增加10.81%，耕地占用税收入73.00亿元，同比增加8.96% [50] 房地产与货币金融 - 货币政策方面，截至2024年9月20日，1年、5年期LPR分别为3.35%、3.85%，与前值持平，截至2024年1月，PSL当月新增1500.00亿元 [53] - 居民信贷方面，截至2024年8月，全国房地产开发资金中国内贷款累计10229.00亿元，同比减少5.10%，个人按揭贷款累计9920.00亿元，同比减少35.80%，居民户中长期人民币贷款当月新增1200.00亿元，同比少增402.00亿元 [54] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年8月，全国挖掘机开工小时数当月同比增加3.30%，家具类零售额同比减少3.70%，家用电器和音像器材类零售额同比增加3.40%，水泥产量同比减少11.90%，钢材产量同比减少6.50%，截至2024年7月，建材家居景气指数同比上升3.24% [56] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至10月11日，1年期国债到期利率周环比上涨0.01pct，3年期国债到期利率周环比上涨0.07pct，10年期国债到期利率周环比下跌0.02pct，AAA企业债中，1年期企业债到期利率周环比上涨0.14pct，3年期企业债到期利率周环比上涨0.2pct，10年期企业债到期利率周环比上涨0.25pct [63] 权益市场 - 房地产板块与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性，截至10月11日，房地产板块周环比上涨0.16%，上证综合指数上涨4.22%，银行板块上涨3.92% [65] 商品市场 - 煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数走势存在一定时滞性，传导时间约4个月左右，截至10月11日，焦煤期货结算价周环比上涨5.64%，螺纹钢期货结算价周环比上涨4.10% [68] 投资建议 - 关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企，目前房地产支持政策持续发力，后续有进一步加码空间，“三大工程”是今年重点任务 [71] - 关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [71] - 关注被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等，在房地产融资协调机制持续推进背景下，有望迎来信用修复 [71]