公司投资评级 - 招商蛇口的投资评级为"买入"，维持评级 [2] 报告的核心观点 - 招商蛇口2024年三季报显示，公司营收和净利润表现稳定，但毛利率有所下滑，主要受开发业务项目结转毛利率下降影响。尽管如此，公司销售相对稳健，布局核心城市，融资优势明显，预计未来业绩将逐步触底回升 [1] 业绩表现 - 2024年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%。第三季度营收为267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83亿元，下降26.78%。毛利率为9.95%，较上半年下降2.03个百分点，较2023年同期下降8.3个百分点 [1] 销售与投资 - 2024年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44万方，累计实现签约销售金额1451.71亿元，分别同比-30.0%、-35.9%。公司获取14宗地块，总计容建筑面积139.97万平，总地价288.84亿元，单三季度支付地价108.7亿元，投资力度增强，布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市 [1] 融资与现金流 - 截至三季度末，公司在手货币资金858.42亿元，较中期增加30.44亿元。前三季度经营活动产生的现金流量净额129.71亿元，同比下降49.58%。招商蛇口租赁住房REIT于10月23日上市，募集资金净额为13.635亿元，拓宽融资渠道 [1] 回购与贷款 - 10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露回购或增持计划，招商蛇口回购总金额为3.51亿元～7.02亿元。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02亿元贷款额度，贷款期限12个月，贷款利率不超过2.25% [1] 财务预测 - 预计2024-2026年归母净利润分别为55.90亿元、62.10亿元、78.30亿元，较原预测值有所调整 [1] 财务数据和估值 - 2024年预计营业收入为185,158.00百万元，同比增长5.80%；归母净利润为5,589.60百万元，同比下降11.55%。EPS预计为0.62元/股，市盈率18.30，市净率0.84 [4] 资产负债表 - 2024年预计货币资金为87,132.35百万元，应收票据及应收账款为3,998.68百万元，存货为389,599.22百万元，资产总计为902,470.78百万元 [5] 利润表 - 2024年预计营业收入为185,158.00百万元，营业成本为157,754.61百万元，归母净利润为5,589.60百万元 [5] 现金流量表 - 2024年预计经营活动现金流为20,223.46百万元，投资活动现金流为-13,842.98百万元，筹资活动现金流为-7,537.65百万元 [6]