行业投资评级 - 强于大市（维持）[3] 报告核心观点 - 9月以来一揽子支持性政策集中释放表明政策端积极推动房地产行业“止跌回稳”且市场表现有所回暖但仍需关注市场成交热度延续性库存是房企核心资产盘活库存和稳定释放购房需求是关键当前政策支持房地产库存去化虽有部分限制因素但后续政策有望持续优化房企有望缓释现金流压力需求端预期有望改善建议关注房价和市场成交变化关注基本面稳健及有困境反转预期的标的[1][47] 根据相关目录分别进行总结 1. 房地产行业深度调整，去化周期放缓 - 存货是房企核心资产，截至2024年中期末上市房企存货占总资产比重达49%，盘活存货有助于缓释房企现金流压力，行业在2021年下半年进入下行期后上市房企存货规模近年整体呈“去库存”状态[11][12] - 行业闲置土地和待售现房处于历史较高位，已建待售住房狭义库存2021年起整体上行，以过去六个月销售均值估算2024年9月末去化周期约21个月，房地产开发企业待开发土地面积2022年末处于历史高位[14] - 考虑期房后的待售库存规模下降，但去化周期明显拉长，期房规模持续扩大且居主导地位，近年现房与期房销售表现分化，库存规模2021年开始持续下降，截至2024年9月末我国商品房市场住宅库存规模约为19.56亿平，按过去12个月销售面积估算需2.4年消化完[21][22][23] - 二手房市场供给或已见顶，以一线城市为例，2024年10月新增挂牌量和存量挂牌套数明显回落，对新房市场挤占影响或逐步下降[29] 2. 盘活房企“库存”，疏通行业堵点问题 - 存量土地盘活将为房企现金流良性循环提供缓冲垫，政策端严控增量、合理调整规划条件、加大盘活土储资金支持，如通过收回收购等方式盘活房企土储，相关政策不断完善落地将缓解房企资金压力[36] - “收储”加速行业去化，有助于稳定房价、稳定预期，以地方国有企业为收购主体收储已竣工未售现房作保障性住房，但存在收储价格撮合难等限制因素，9月以来政策优化收储工作，已有超30城发布征集商品房作保障性住房公告但整体进展偏慢[40] - 需求的稳定释放是行业库存良性运转的关键，多部门打出“组合拳”降低居民购房门槛和成本刺激需求，9月后一线城市放松购房条件销售回暖，高能级城市销售修复有望带动低能级城市增长[43]