报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，当前进入存量时代，城镇化率仍有增长空间带动住房需求，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [11] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年9月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降但降幅收窄，开发投资同比下降，7月以来市场边际回暖但下行趋势未逆转，假设2024年销售面积跌幅在10% - 20%区间，全年销售面积低于未来新房增量需求中枢 [12] - 短期来看财政增量政策将发力，市场有望加快回暖，上周商品房市场热度下降，30大中城市成交面积环比减少但年内累计成交面积同比降幅收窄，供需两端支持政策发力，预计金融支持力度加大，相关税收政策将推出，土地增值税及契税等税率或下调，专项债收购土地储备和存量商品房将推动供需再平衡，但房价仍处下行区间，市场止跌回稳需时间 [13] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 长期房地产市场受人口和城镇化因素影响，需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市需求有望增长，我国城镇化率还有约15%增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米 [11] - 中期房地产市场或已超调，截至2024年9月全国商品房销售和开发投资数据不佳，虽有边际回暖但下行趋势未逆转，市场拐点有待观察 [12] - 短期财政增量政策发力，上周商品房市场热度下降，30大中城市成交面积环比减少，年内累计成交面积同比降幅收窄，供需两端政策发力，预计金融支持加大，税收政策将推出，土地增值税及契税等税率或下调，专项债收购推动供需再平衡，房价下行，市场止跌回稳需时间 [13] 上周政策动态及重要消息 - 财政部表示支持房地产市场健康发展的相关税收政策近期即将推出，隐性债务置换工作马上启动，发行特别国债等工作正在加快推进，专项债券相关政策细则正在研究制定 [14] - 金融监管总局、住建部联合召开“白名单”项目扩围增效政策培训会，要求合格项目“应进尽进”，进入“白名单”项目“应贷尽贷”“能早尽早”，促进房地产市场止跌回稳 [14] - 海南省7部门联合发布房地产市场“一揽子”新政，涵盖土地规划、财税金融等方面，旨在稳定市场预期和提振信心 [15] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 上周30大中城市商品房市场热度下降，各线城市成交面积环比均明显减少，一线城市降幅突出，周度成交套数环比减少28.87%，同比增加24.09%，成交面积环比减少28.31%，同比增加29.65%，截至11月10日累计成交套数同比减少28.38%，成交面积同比减少29.96% [16] - 分能级城市来看，上周一线城市成交面积环比减少33.76%，二线城市环比减少27.36%，三线城市环比减少20.69%，截至11月10日一线城市累计成交面积同比减少19.54%，二线城市同比减少18.82%，三线城市同比减少17.50% [18] - 截至2024年9月全国商品房累计成交面积70284.03万平方米，同比减少17.10%，累计成交额68880.06亿元，同比减少22.70% [20] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比上涨2.71%，截至10月28日全国各能级城市二手房挂牌价指数环比下行，一线城市环比下跌0.09%，二线城市环比下跌0.33%，三线城市环比下跌0.27%，四线城市环比下跌0.18% [22] - 截至2024年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.10%，3个城市环比上涨，66个城市环比下跌，1个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分均有不同程度下跌 [25] - 截至2024年9月70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌9.00%，70个城市环比持平，按城市能级和建筑面积分均有不同程度下跌 [28] 商品房库存情况跟踪 - 截至2024年11月10日十大城市商品房可售面积为8300.29万平方米，当周成交面积136.42万平方米，库存去化周期为60.84周 [31] - 截至2024年9月全国商品房待售面积为73177.00万平方米，累计同比增加13.40%，9月商品房销售面积为9682.14万平方米，库存去化周期为7.56个月 [32] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 2024年11月4 - 10日100大中城市供应土地885.00宗，环比减少18.51%，同比减少26.86%，成交土地183.00宗，环比减少74.93%，同比减少49.45% [34] - 同期供应土地4702.99万平方米，环比减少28.13%，同比减少39.80%，成交土地1117.12万平方米，环比减少71.83%，同比减少46.31% [35] 土地价格动态跟踪 - 2024年11月4 - 10日100大中城市供应土地挂牌均价为1681.00元/平方米，环比减少39.47%，同比减少12.17%，成交土地楼面均价为2457.00元/平方米，环比增加29.93%，同比增加54.43% [38] - 同期100大中城市成交土地溢价率为8.10%，相比上周上升5.16pct，按城市能级分一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为12.78%、0.01%、6.27% [38] 土地库存情况跟踪 - 截止10月27日全国300城经营性土地成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%，平均楼板价下降至2928元/平方米，环比减少7%，10月平均溢价率3.8%，较上月下降0.3个百分点，各地土拍表现分化 [41] - 截止10月末新增土储货值百强门槛值为45亿元，同比下降19%，新增总价百强门槛值为18.9亿元，同比下降23%，新增建面百强门槛值为35.8万平方米，同比降幅为2%，前十月有16家房企拿地金额超百亿 [41] - 1 - 10月新增货值、总价和建面百强的总额分别为15312亿元、7127亿元和7272万平方米，同比分别下降40.5%、42.1%和28.4%，降幅与上月末基本持平 [42] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年9月全国房地产累计开发投资78680.28亿元，同比减少10.10%，其中住宅投资59701.21亿元，同比减少10.50% [43] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年9月全国房屋施工面积715967.59万平方米，同比减少12.20%，房屋新开工面积56050.75万平方米，同比减少22.20%，房屋竣工面积36815.56万平方米，同比减少24.40% [45] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年9月全国房地产开发计划累计总投资941135.21亿元，同比减少4.60%，累计土地购置费29408.76亿元，同比减少6.90% [48] - 截至2024年9月全国房地产本年实际到位开发资金132668.88亿元，同比减少16.60%，上年资金累计结余53770.98亿元，同比减少11.10% [49] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 土地财政方面，截至2024年9月地方本级政府性基金收入中累计国有土地使用权出让23287.00亿元，同比减少24.60%，地方本级政府性基金支出中累计国有土地使用权出让金收入安排的支出32674.00亿元，同比减少7.90% [51] - 税收收入方面，截至2024年9月全国税收收入中房产税收入151.00亿元，同比增加16.15%，契税收入393.00亿元，同比减少12.28%，土地增值税收入368.00亿元，同比增加3.08%，城镇土地使用税收入107.00亿元，同比增加1.90%，耕地占用税收入115.00亿元，同比增加15.00% [52] 房地产与货币金融 - 货币政策方面，截至2024年10月21日1年、5年期LPR分别为3.10%、3.60%，相比前值下降25BP，截至2024年1月PSL当月新增1500.00亿元 [55] - 居民信贷方面，截至2024年9月全国房地产开发资金中国内贷款累计11466.37亿元，同比减少6.20%，个人按揭贷款累计11078.63亿元，同比减少34.90%，居民户中长期人民币贷款当月新增1100.00亿元，同比多增393.00亿元 [55] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年9月全国挖掘机开工小时数当月同比增加6.90%，建材家居景气指数同比下降4.87%，家具类零售额同比增加0.40%，家用电器和音像器材类零售额同比增加20.50%，水泥产量同比减少10.30%，钢材产量同比减少2.40% [57] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至2024年11月8日1年期国债到期利率周环比持平，3年期国债到期利率周环比下跌0.03pct，10年期国债到期利率周环比下跌0.06pct，AAA企业债中1年期企业债到期利率周环比下跌0.07pct，3年期国债到期利率周环比下跌0.09pct，10年期国债到期利率周环比下跌0.07pct [63] 权益市场 - 房地产板块与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性，截至2024年11月8日房地产板块周环比上涨6.83%，上证综合指数周环比上涨5.51%，银行板块上涨周环比上涨1.37% [64] 商品市场 - 煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数走势存在一定时滞性，传导时间约4个月左右，截至2024年11月8日焦煤期货结算价周环比下跌0.30%，螺纹钢期货结算价周环比上涨0.32% [67] 投资建议 - 关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企，“三大工程”是今年重点任务，房地产支持政策持续发力且有加码空间 [69] - 关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [69] - 关注被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等，在房地产融资协调机制推进背景下有望迎来信用修复 [69]