报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 长期来看房地产市场长期需求增长空间或收缩但总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，当前进入存量时代，城镇化率预计还有15%左右增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [13] - 中期来看房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年10月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降且降幅收窄，开发投资同比下降且降幅扩大，7月以来市场边际回暖但下行趋势未逆转，国房景气指数仍处低位，若2024年销售面积跌幅在15%左右则低于未来新房增量需求中枢 [14] - 短期来看一揽子新政加快落地，政策提振效果初显，上周30大中城市商品房周度成交面积环比和同比增加，高能级城市住房需求释放，四大一线城市取消相关增值税政策，地方推进存量商品房收储工作，新政后商品房销售回暖，市场热度从一线向二线扩散，后续市场能否止跌回稳取决于房价是否企稳，12月是政策效果观察期，若政策效应持续传导市场基本面改善持续性有望增强 [15] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 长期受人口老龄化和城镇化进程放缓影响，房地产市场长期需求增长空间或收缩，但需求总量可观，核心城市住房需求有望持续增长，我国城镇化率预计还有15%左右增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长 [13] - 中期房地产市场或已超调，周期拐点有待观察，截至2024年10月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降且降幅收窄，开发投资同比下降且降幅扩大，7月以来市场边际回暖但下行趋势未逆转，国房景气指数仍处低位，若2024年销售面积跌幅在15%左右则低于未来新房增量需求中枢 [14] - 短期一揽子新政加快落地，政策提振效果初显，上周30大中城市商品房周度成交面积环比和同比增加，高能级城市住房需求释放，四大一线城市取消相关增值税政策，地方推进存量商品房收储工作，新政后商品房销售回暖，市场热度从一线向二线扩散，后续市场能否止跌回稳取决于房价是否企稳，12月是政策效果观察期，若政策效应持续传导市场基本面改善持续性有望增强 [15] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 税收优惠政策刺激存量需求释放，上周商品房市场热度提升，一二线城市成交面积环比增加，二线城市增幅突出 [18] - 2024年11月18 - 24日，30大中城市商品房周度成交套数25422套，环比增加34.30%，同比增加24.08%；成交面积280.38万平方米，环比增加30.89%，同比增加20.18%。截至11月24日，成交套数累计同比减少26.72%，成交面积累计同比减少28.35% [18] - 2024年11月18 - 24日，30大中城市中一线城市成交面积环比增加16.06%，二线城市环比增加61.48%，三线城市环比减少8.19%。截至11月24日，一线城市累计成交面积同比减少16.89%，二线城市同比减少34.87%，三线城市同比减少24.61% [20] - 截至2024年10月，全国商品房累计成交面积77930.16万平方米，同比减少15.80%；累计成交额76854.90亿元，同比减少20.90% [24] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价维持上涨态势，截至11月11日二线城市二手房挂牌价指数环比上升 [26] - 2024年11月18 - 24日，上海商品房成交均价为58848.97元/平方米，相比上周上涨12.46%。截至11月11日，全国二手房出售挂牌价指数中一线城市环比下跌0.29%，二线城市环比上涨0.01%，三线城市环比下跌0.04%，四线城市环比持平 [26] - 截至2024年10月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌6.20%，7个城市环比上涨，63个城市环比下跌，0个城市环比持平。按城市能级分，一线城市同比下跌4.60%，二线城市同比下跌6.00%，三线城市同比下跌6.60%。按建筑面积分，90平方及以下同比下跌6.20%，90 - 144平方同比下跌6.30%，144平方以上同比下跌6.00% [30] - 截至2024年10月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌8.90%，8个城市环比上涨，3个城市环比下跌，59个城市环比持平。按城市能级分，一线城市同比下跌9.60%，二线城市同比下跌8.80%，三线城市同比下跌9.00%。按建筑面积分，90平方及以下同比下跌9.20%，90 - 144平方同比下跌8.80%，144平方以上同比下跌8.60% [35] 商品房库存情况跟踪 - 上周十大城市商品房成交量增长，库存去化周期相比上周明显收窄 [41] - 截至2024年11月24日，十大城市商品房可售面积为8234.24万平方米，当周成交面积141.15万平方米，库存去化周期为58.34周 [41] - 截至2024年10月，全国商品房待售面积为73057.00万平方米，累计同比增加12.70%；10月商品房销售面积为7646.12万平方米，库存去化周期为9.55个月 [44] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 目前房企拿地积极性不足，叠加土地收储政策落地预期强化，上周土地市场需求端继续放量 [48] - 2024年11月18 - 24日，100大中城市供应土地1357.00宗，环比增加14.23%，同比减少8.50%；成交土地437.00宗，环比减少34.87%，同比增加212.14% [48] - 2024年11月18 - 24日，100大中城市供应土地8549.53万平方米，环比增加21.38%，同比减少17.13%；成交土地2296.81万平方米，环比减少37.02%，同比增加83.81% [50] 土地价格动态跟踪 - 上周成交楼面价环比下跌，100大中城市成交土地溢价率明显下降，各能级城市均环比下降 [55] - 2024年11月18 - 24日，100大中城市供应土地挂牌均价为1412.00元/平方米，环比减少12.24%，同比减少27.70%；成交土地楼面均价为1943.00元/平方米，环比减少22.77%，同比减少5.45% [55] - 2024年11月18 - 24日，100大中城市成交土地溢价率为0.64%，相比上周下降4.52pct；按城市能级分，一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为0.00%、0.11%、1.02% [56] 土地库存情况跟踪 - 截止10月27日，全国300城经营性土地成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。受高能级城市地块成交占比下降影响，本月平均楼板价下降至2928元/平方米，环比减少7%。10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，仅杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破10%，多数城市土地仍以底价成交 [60] - 截止10月末，新增土储货值百强门槛值为45亿元，同比下降19%，降幅收窄10个百分点，新增总价百强门槛值为18.9亿元，同比下降23%，新增建面百强门槛值为35.8万平方米，同比降幅为2%。前十月有16家房企拿地金额超百亿，企业投资金额依然出现断层情况 [60] - 1 - 10月新增货值、总价和建面百强的总额分别为15312亿元、7127亿元和7272万平方米，同比分别下降40.5%、42.1%和28.4%，降幅与上月末基本持平 [61] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年10月，全国房地产累计开发投资86308.85亿元，同比减少10.30%；其中，住宅投资65644.28亿元，同比减少10.40% [64] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年10月，全国房屋施工面积720659.80万平方米，同比减少12.40%；房屋新开工面积61226.93万平方米，同比减少22.60%；房屋竣工面积41995.15万平方米，同比减少23.90% [66] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年10月，全国房地产开发计划累计总投资946799.93亿元，同比减少4.90%。累计土地购置费32232.40亿元，同比减少7.40% [71] - 截至2024年10月，全国房地产本年实际到位开发资金141694.17亿元，同比减少16.30%；上年资金累计结余54459.45亿元，同比减少11.20% [73] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 土地财政方面，截至2024年10月，地方本级政府性基金收入中，累计国有土地使用权出让26971.00亿元，同比减少22.90%；地方本级政府性基金支出中，累计国有土地使用权出让金收入安排的支出36097.00亿元，同比减少7.00% [77] - 税收收入方面，截至2024年10月，全国税收收入中，房产税收入835.00亿元，同比增加13.92%；契税收入322.00亿元，同比减少13.90%；土地增值税收入347.00亿元，同比减少13.25%；城镇土地使用税收入356.00亿元，同比增加9.20%；耕地占用税收入58.00亿元，同比增加45.00% [79] 房地产与货币金融 - 货币政策方面，截至2024年11月20日，1年、5年期LPR分别为3.10%、3.60%，与前值持平。截至2024年1月，PSL当月新增1500.00亿元 [85] - 居民信贷方面，截至2024年10月，全国房地产开发资金中国内贷款累计12400.18亿元，同比减少6.40%；个人按揭贷款累计12436.00亿元，同比减少32.80%。截至2024年10月，居民户中长期人民币贷款当月新增1100.00亿元，同比多增393.00亿元 [86] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年10月，全国挖掘机开工小时数当月同比增加4.30%；家具类零售额同比增加7.40%；家用电器和音像器材类零售额同比增加39.20%；水泥产量同比减少7.90%；钢材产量同比增加3.50%。截至2024年9月，建材家居景气指数同比下降4.87% [90] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，房地产行业景气度影响房企融资活动活跃度和市场流动性结构，导致债市调整 [102] - 截至2024年11月22日，1年期国债到期收益率周环比下跌3.71BP，3年期国债到期收益率周环比下跌3.02BP，10年期国债到期收益率周环比下跌1.16BP；AAA企业债中，1年期企业债到期收益率周环比上涨0.8BP，3年期企业债到期收益率周环比下跌0.82BP，10年期企业债到期收益率周环比下跌3.86BP [102] 权益市场 - 房地产板块是上证综指成份中权重较高部分，与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性 [104] - 截至2024年11月22日，房地产板块周环比下跌0.83%，上证综合指数周环比下跌1.91%，银行板块上涨周环比下跌1.17% [104] 商品市场 - 房地产是煤炭、钢铁的消费终端，煤炭与钢铁的期货价格与房地产行业指数走势存在一定时滞性，从房地产行业传导到煤炭、钢铁等上游行业的时间大约为4个月左右 [109] - 截至2024年11月22日，焦煤期货结算价周环比上涨2.68%，螺纹钢期货结算价周环比上涨0.82% [109] 投资建议 - 关注万科、建科院等深度参与城中村改造和危旧房改造项目的龙头企业 [111] - 关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企，随着稳需求、保交楼推进，楼市销售有望边际改善 [111] - 关注龙湖、金地等被列入房企融资“白名单”的头部民企，在房地产融资协调机制推进背景下有望迎来信用修复 [111]